锦尚国际公寓策划方案北京2004年整体房地产住宅市场回顾概况从2004年全年普通商品房（预售）的销售比例来看，普通住宅比例为86%，别墅、高档公寓比例为7%，办公比例为2%，商业营业用房比例为2%。其他用房比例为3%。在各区中，朝阳、海淀居住类物业预售量最大，两区的预售面积占全市43%。昌平区经济适用房预售面积达到223万平方米，占全市经济适用房预售面积的57%，从而也提高了昌平居住物业预售总量。朝阳区除了普通商品住宅预售量最大外，也是高档公寓、别墅预售量最大的区域，高档住宅销售套数、面积均超过全市的40％。2004年全年季节变化2004年住宅交易受非典影响较小，即使4、5月份交易也比较平稳。下半年销售逐渐进入高峰，延续多年的“金九银十，辉煌年底”规律未变。2004年全年销售价格全年住宅类物业预售均价5208元/平方米，东城、西城区超过1万元/平方米，崇文、宣武、朝阳、海淀超过6000元/平方米。从住宅交易全年价格走势看，年初成交价格较高，以后随着交易放量，全年价格变化平稳。6月份经济适用房预售量较大，占全年经济适用房预售面积的27％，占当月居住类物业预售的47％，使得当月居住类物业预售面积较大、价格则较低。2004年全年客户状况客户以本市城镇居民为主，按销售面积计算，所占比例达到74％；外省市个人购买比例为21％；另外，企事业单位、经济组织购买的面积仍然占全部预售住宅的2.7％。从不同物业类型看，经济适用房预售客户中本市城镇居民占99％，为绝对主力；别墅及高级公寓本市居民客户比例只有46％。较经济适用房、普通商品住宅，别墅、高档公寓项目本市居民购买比例大幅降低，而非本市个人购买比例则超过了30％。小结2004年，北京房地产市场交易规模继续大幅放量。在各类物业的成交中，交易热点依然集中在北京传统的开发热点区域朝阳和海淀。在客户群体中，外省市个人购买者不容忽视，外省市个人购买居住类物业比例占20.6％，而其中的预售别墅、高档公寓的外省市个人购买比例则已经达到31.6％。昌平、通县等远郊区房地产市场升温，成为新兴的热点市场区块。北京2004年截止12月，房地产住宅市场2005年北京住宅供应量会比2004年有所上升，但增长幅度缩小2004年2月，北京市人民政府办公厅又发布4号文件作为33号文件的补充。在这之前，北京市突击报批了1亿平方米土地量，引发了圈地运动。在这些已经报批的土地当中，会有一些预先不打算近期供应的项目提前运作，2004年依然是供应量增长的一年。住宅整体价格下降空间较小，未来有上涨支撑力北京住宅市场平均价格呈稳步下落的趋势，主要原因有两个：一、低价经济适用房的大量销售；二、郊区低价住宅销售量逐年增加。但就各区域或各住宅楼盘来看，价格大多呈上升的势头，很少感觉到住宅价格下降。就以后住宅市场的表现，首先是未来经济适用房的销售量每年增幅不会更大；其次是郊区低价位住宅的价格也在上涨，销售占全市的比例持续大幅上涨的可能性不大；所以住宅均价下降的空间不大，未来北京住宅整体价格上涨比下调的可能性要大。低密度健康住宅发展形势良好居住环境的健康要求也引起了广泛的关注，继2003年SARS之后今年又发生了禽流感，这也加大了人们对低密度健康住宅的需求。很多低密度项目于2004年开盘供应。比如棉花城二期、翡翠城的三期、威尼斯花园、顺驰林溪、温哥华森林、太合嘉园别墅、和记黄埔东坝的低密度项目、怀柔、通州、昌平的低密度项目、珠江国际城、骊城的后期等等都将在2004年在市场上供应。依照这些资料，2004年将依然是低密度住宅、健康住宅大量面市的一年。低密度住宅市场的竞争将更加激烈。而对于郊区住宅来说，这是一个利好的信息。昌平区域住宅市场调查因为本项目无论是从其商业规模和住宅将来的建筑品质、服务品质来说，都将定位于昌平的顶级项目，所以我们选择的项目主要是在昌平本项目周边的业态类似的项目，另外一些与本项目在建筑形态或者是价格差距较大的楼盘，我们这里就不再进行比较。昌平区域市场发展前景昌平地产价格的发展趋势由北京鸿兴安房地产开发公司开发建设，现房约20万平米，塔楼结合板楼设计，分散式绿化。小区板楼为砖混不带电梯，塔楼为三期工程，一期多为回迁客户，产品构成细节不完善，窗型较老，外墙涂料，没有创新的产品元素。相对价格低，地段优势明显，在区域内项目规模较大，同时低价入市的策略取得了市场的一定认可，聚敛了人气，销售达到98％，小户型旺销。低价入市，迅速占领市场的操作手法是我们可以借鉴的。完善产品细节的不足也是我们在销售过程中要注意的，应有针对性的提升项目的性价比。位于县医院北侧紧邻北站。位置优越，项目规模不大，5层板楼不带电梯，外墙涂料，坡屋顶，户型为东西朝向，采光不好