杏滨路与杏东路交叉口东南侧地块投资分析报告第一章：宏观分析1宏观经济环境分析2厦门经济环境分析3宏观政策环境分析4厦门政策环境分析宏观经济宏观经济2008年，2009年厦门GDP增长开始下滑，2009年增长率仅为8%，2010年经济快速恢复，增长率达到15.1%，重回快速增长轨道。厦门城市居民人均可支配收入保持快速稳步增长，2010年已达到29253元。比09年增长12％；厦门城市居民2010年人均消费性支出19961元同比上年增长1.1%；在通货膨胀和工资快速增长趋势下，居民收入开始进入快速增长期。财产性收入比重将快速提高2010年固定资产投资1010亿元，比去年同期增长14.5%；房地产开发完成投资396亿元，增长34.5%；其中土地购置费250.34亿元，增长56.7%，占房地产投资的63.2%，拉动房地产投资增长30.7个百分点；投资产业集中，房地产与制造业投资比例最高，分别占40%与18%；基础设施投资下滑，全年基础设施投入313亿元，下降3.2%，比上年大幅下滑15.8个百分点。2010年其它主要经济指标1、合理确定厦门市新建住房价格调控目标３月上旬向社会公布新建住房价格控制目标。2、加大保障性安居工程建设力度，扩大住房保障范围2011年，厦门全市建设各类保障性住房（含廉租房、经济适用房、公共租赁房、限价商品房和危旧房改造安置房）4.3万套。3、调整完善相关税收政策，加强税收征管，二手房交易全额征税，4、强化差别化住房信贷政策贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于６０％，贷款利率不低于基准利率１.1倍5、严格住房用地供应管理6、合理引导住房需求7、加快个人住房信息系统建设8、坚持和强化舆论引导一、各相关单位应严格执行本市限制居民家庭（包括购房人、配偶及未成年子女）购买商品住房的政策。即：”本地禁三，外地禁二“。外地居民购房需提供自购房之日起前2年在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。二、限购政策实施期间，购房人应如实填写并提交《购房人及家庭成员情况申报表》三、购房人提供虚假信息骗购住房的，应承担相应的法律责任。四、厦门市房地产交易权籍登记中心在办理房地产交易登记时，应查验《申报表》和购房人的户口簿、结婚证、个人所得税或社会保险缴纳证明等证件，通过房地产登记信息系统核查购房人住房情况，凡不符合本通知要求的，不予办理登记。五、交易时间认定:新建商品住房以网签合同备案时间为准，存量住房买卖以业务收件时间为准市场走势——反弹趋势被抑制5月份以来，厦门楼市不温不火；第四季度，随着大量新盘推出，房价进一步向上大幅突破的冲动可能被抑制，短期内将处于僵持阶段。随着本轮通胀及通胀预期的结束，调控政策可能逐步放松。客户结构——本地客户将成为主力新政重申，打击外地客户在厦购房，特别是省外客户，未来市场将以本地客户为主，绝大部分银行对省内客户也要求提供相关证明的，也将抑制省内其他城市客户。市场结构——M型走向：高端、低端受影响较小，中端楼盘影响大。满足刚性需求的中小户型楼盘将成为市场主力，特别是首次购房群体将成为市场的主流。对于中大户型以二次置业以上的改善型需求为主的楼盘，将受到首付提高和购房成本提高、三套停贷等影响，需求减少，销售难度加大。而对于高端楼盘，客户经济实力强，对此影响也相对较小。消费心态——可能进入新的观望期受新政重申影响，购房客户转持观望心态加强，部分客户等待市场相对稳定后再出手购房。城市发展1土地市场分析2房地产市场分析3区域市场分析4市场总结分析2007年—2009年厦门出让商住用地楼面价保持在4000—4800元/㎡；2010年岛外成交土地比例提高，土地出让均价下降；2011年土地出让成交均价有较大幅度下降主要受到国家宏观调控影响，另外岛外用地居多也进一步拉低整体成交均价。2009年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为27：63；其中集美区商住用地出让占45%；2010年岛内、外商住用地出让规划建筑面积比例为15：85；其中同安商住用地出让规划建筑面积占38%；岛外基础设施的完善，区域开发进入市场运作阶段，房地产开发开始接棒新城建设；岛内可供出让用地日渐稀少，土地资源稀缺性已非常明显；岛外成为房地产开发的最主要战场已势不可挡；“高端化”已成为岛内住宅开发共性。区域06、07年厦门住宅成交量为300万平米左右，08年市场住宅成交107万平米，2009年市场恢复性增长，住宅成交面积接近400万平米；2010年市场供应不足，市场成交量下滑。11年1季度住宅成交量受政策影响较大，但还是大于10年同期水平，商品住宅成交均价保持稳定上涨，1季度商品住宅成交均价达11275元/平米。5月份住宅成交量为24