XX项目可行性报告PAGE\*MERGEFORMAT54XXX镇项目产品建议及可行性分析报告二〇一〇年九月十七日市场分析全国土地供应量状况目前全国供地总量增幅明显，房地产用地供应增长突出。上半年31个省(区、市)土地供应总量为17.9万公顷，同比增加65.1%。其中，工矿、仓储用地、房地产开发用地和基础设施等其他用地(包括公用设施、公共建筑、交通运输、水利设施、特殊用地)供应同比分别增加31.9%、98.4%和77.1%(见图1)。三类用地占土地供应总量的比重分别为33%、37.4%和29.6%。工矿仓储用地供应比例同比下降8.3个百分点，房地产开发用地和其他用地供应比例同比分别提高6.3个百分点和2个百分点。从36个重点城市(省会城市和计划单列市)的情况看，土地供应总量同比增加的有北京、天津、重庆、杭州、深圳等26个城市，同比减少的有上海、广州、厦门等10个城市。三、四线城市房地产市场分析宏观市场价格分析近年来，三、四线城市的房地产供给出现了增长的势头，三、四线城市开始成为许多外地开发商关注和投资的焦点。从房地产市场产品供给的情况来看，房地产供给品种正在发生变化，普通商品房和经济适用房供应的比例有较大幅度的增长；从房地产价格方面来看，三、四线城市的房价在近几年都有了较大幅度的增长，特别是一些城市首次推出的高档楼盘，因其居住理念和品质的全面提升而引起楼盘价格的高涨，在今后一段时间内，三、四线城市房价上升将是主要趋势。宏观市场需求分析1998年国家全面取消福利分房制度以来，三、四线城市消费者对商品房的需求量有了很大提高。三、四线城市对住房消费的需求主要来自四个方面：一是改善住房的需求。人民收入的提高、较低的银行贷款利率为消费者改善住房提供了有利时机，增加了有效需求。二是旧城改造和城市建设产生的需求。我国目前很多三、四线城市为了改善城市面貌，营造良好的生活和经济环境，加大旧城改造和城市建设的力度，拆迁的任务很重，由此产生了大量的住房需求，而且这部分需求是刚性的。三是投资需求。受物价水平、银行利率、股市的影响，房地产仍是一个较好的投资领域。四是农民进城产生的住房需求。随着城市化步伐的加快，每年都有大量的农民进城，进城农民的住房需求主要是梯度需求，即从租房到买房有一个过程，但农民租房会增加部分城市居民收入，进而增加这部分居民的购房能力。政策分析三、四线城市政策特点：地方经济相对薄弱，极少形成支柱产业和产业经济链，观念和意识相对落后。政府为了拉动地方经济，招商引资的愿望非常强烈，在土地和税收方面的优惠政策口子开得很大。具体而言，三、四线城市的房地产有三种情况给了开发展商巨大的优惠空间。第一种是当地政府迫切需要出让市区土地，这种项目只要下面商铺卖完就已经回本，上面住宅的销售就是净赚的；第二种是新城区的建设，只要发展商答应修路，那么路两边的土地，政府都可以用相当优惠的价格出让，这也是只卖商铺就回本的生意；第三种是当地政府下决心做大型批发市场，迫切需要房地产商，政府会给予土地和税收方面的优惠，这些项目规模不大，几百万投资往往年内就能收回成本。XX镇的在晋冀蒙核心区域的战略地位：XX镇市区位优越、交通便利、能源充足。地处晋冀蒙三省区交界处，是自治区对外开放、发展外向型经济的窗口和前沿。京包、XX准铁路贯穿全境，208国道、呼阳省道纵贯全市。208高速公路的通车，以及大同机场的投入使用，使我市融入了京津唐4小时经济圈和呼包鄂3小时经济圈。XX镇市作为西电东送的重要出口，XX电一、二期已形成120万千瓦的生产能力。全市已建和在建电力项目装机容量达到300万千瓦，规划装机容量累计达到540万千瓦，全部达产后XX镇将成为华北地区的重要电力能源基地。XX镇市矿产资源XX富，位于晋煤和准煤外运的交汇带，共有大型煤炭运销企业16家，煤炭供应极为方便。在资源方面，已探明的矿产资源有27种，其中“XX镇黑”石材储量在1100万立方米以上。银铅锌共生矿中银的储量在1200吨以上。我市水质较好，锶和偏硅酸的含量较高，非常适于酿酒和发展矿泉水产业。XX镇市财政收入、规模以上工业增加值、固定资产投资额连续四年保持乌兰察布第一，正在向自治区一流旗县市的目标迈进。XX镇市从2004年起连续四年被评为中国西部百强县市，2006年、2007年连续两年跻身全国最具投资潜力的三、四线城市百强县市行列。现为乌兰察布市代管市。2010年将成为满洲里，二连浩特之后第三个直管市。XX镇房产发展现状XX镇在地理位置、资源优势及政策优势，加上新城区的建设，吸引大量外地开发商涌入，XX镇房产初现热潮，今年当地房价涨幅在25%左右。但是市场消化量并不快