编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES19页第PAGE\*MERGEFORMAT19页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT19页新族·车站南路项目建议方案在对新族·车站南路的规划设计进行了初步了解的基础上，我司依据多年来本市住宅项目的实操经验和对2005房地产市场的发展前景的理解，对本案做如下建议：产品规划设计建议产品设计方面据图纸来看，2#、3#、4#楼的户型分布为：两房两厅、三房两厅、四房两厅三种，两房两厅面积为76.26—97.54㎡，共5种面积分配；三房两厅面积从102.41—130.08㎡，共13种面积配比；四房两厅分两种面积，分别为153.73㎡和163.77㎡。在2005春季房交会上，我们对参展客户做了一次对产品需求情况的市场调查，分析得出，购房对象希望购买的产品面积以100—120㎡为主，占调查人数的35.9%；其他分别依次为80—100㎡、120—140㎡、80㎡以下及140—180㎡,分别占24.1%、22.3%、7.6%、7.1%。可接受产品户型结构以三房二厅二卫为主，占调查人数的57.8%；其他分别依次为二房二厅一卫、四房二厅二卫和五房二厅二卫,分别占23%、12.7%、1.8%。（如下图）可见，本案产品的户型及面积配比基本与调查结论一致，但还有部分地方有待商榷。四房两厅的面积可根据市场需求情况适当调小。从本案的产品设计上可看出一个突出特点，那就是开发紧凑型住房产品。从目前上市产品看，全项目均做紧凑型住宅的开发商几乎没有，普遍想法是大大小小一网打尽。这样的做法直接减弱了项目开发特色，使目标客户群界定含糊。因此，成功的开发商如万科，在开发产品上越来越注重做“减法”，即锁定目标客户，针对性开发，而放弃了那种“小而全”或是“大面全”的开发理念，如“17英里”、“东海岸”等，就大获成功。所以，本案开发商在产品设计上，设计理念应有一惯性，全案产品设计紧跟“紧凑、实用”的原则。根据市场调查，目前需要四室二厅的客户占12.7%，但需要140-180㎡的客户只占7.1%，这充分说明，客户需要的四室二厅是紧凑型的，需要四房二厅的功能，但并不需要一味的大面积。因此，建议：四室二厅的面积在130—150㎡为宜。按2800元/㎡均价计算，最大的住宅产品，总价也只在42万左右，最大限度的满足了市场承受能力。如按163.77㎡计算，套价最高将突破50万，与此区域市场公寓型住宅的承受力较为背离。（2）2#、3#、4#楼户型设计可适当加入错层设计。据调查，书香名邸三室二厅住宅均为平层设计，四室二厅（146㎡）有错层设计。因两项目相距太近，同质竞争必将两败，为了寻求产品差异性，建议：二室二厅和三室二厅设计部分错层住宅户型。根据对2005房交会客户的市场调查可看出：随着房地产市场发展及大量小高层、高层产品出现，居民对品质明显高于多层的小高层及高层产品接受度有所上升。在户型结构上，平层错层各有需求，错层大受青眯，喜欢错层设计的客户占受访者的52.4%。（如下图）本案将目标客户群定位于年轻的中产阶级，因此，他们对时尚的事物接受力强，对错层住宅也有一定需求。如果能调整部分单元或局部楼层的户型设计，使户型更丰富多样，选择性更大，对销售工作必将有促进作用。（3）1#楼（小户型）的户型与面积配比有待丰富。1#楼虽只有15层，除去两层商业，住宅有13层，总合1万多平米，208套。但这么大的体量，只有两种面积/户型可供选择，市场风险不言而喻。目前，小户型上市量较大，为了寻求差异卖点，降低风险，开发商纷纷在户型设计上下功夫，推出多样化户型以供选择，最大限度满足市场需要。如蚂蚁工房的户型设计就多达18种，面积从18㎡---75㎡不等。通过对书香名邸之书香偶寓的调查，我们发现，其面积配比也只有32㎡与55㎡两种，（起价3205元/㎡）面积分摊率为28%。户型为单间和一室一厅两种。因此，建议：本案小户型面积和户型多样化，定能形成差异销售，赢得市场。（4）商务办公企业不喜欢复式设计，因此建议拿出部分楼层改为平层，以满足此部分客户的需要。根据我司对本案目标客户群的分析，小户型除了住家和投资的以外，应有部分商务办公的客户。但经市场调查发现，大部分企业都不接受复式办公楼的设计风格。原因是：同样的面积，如果是平层会更显大气，分为两层，视线过于局促。同时，分析因此消费心理导致项目销售失败的案例，如：湘域中央。其临街项目“炫彩特区”原推出的复式产品，因大部分商务办公的企业不接受而导致在试销两个月后，停止销售，更改图纸以便更适应市场需要。因此，我司建议：1#楼中拿出几层楼面，改为平层，降低层高。这