城市花都、桃花岭项目投资价值分析（预可行性研究）项目概况（见项目调研报告）项目公司基本情况（见项目调研报告）国内政策环境及当地房地产市场现状（见项目调研报告）财务测算及经济评价（一）基础条件1.本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。2.本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。3.本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持连续，并保证其获利能力。4.未来的税率将在正常范围内变化。5.建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。6.资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现7.无其它人力不可抗拒的重大影响。（二）项目计算期项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。第一部分城市花都项目财务测算（三）主要技术指标项目主要技术指标一览表（城市花都）项目用地面积（万M2）建筑面积（万M2）容积率小高层6.721.51.8多层27.144.50.9独立别墅22.25.550.45联排别墅12.95公建5.6绿地42.1道路广场10.1（四）项目总投资估算项目总投资估算表（城市花都）单位：万元序号项目总投资占总投资比例单位成本(元/平方米)1开发建设投资165,672.48100.00%1,960.621.1土地开发费57,231.5834.55%677.301.2前期工程费14,427.238.71%170.741.4建筑安装工程费48,550.0029.30%574.561.5公用配套设施及非营业性公建费用12,675.007.65%150.001.6管理费用1,500.000.91%17.751.7销售费用5,949.003.59%70.401.8贷款利息11,901.297.18%140.841.9不可预见费13,438.388.11%159.03注：具体数据计算过程见第页《城市花都经济测算表》（五）销售收入与经营税金及附加销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。销售收入与经营税金及附加估算表（城市花都）单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年一销售收入237945.00035691.755948695178475891销售建筑面积84500001267502112503380001690002销售比例100%015%25%40%20%二经营税金及附加3400.0000003400.001营业税0.0000002城市维护建设费0.0000003教育费附加0.000000（六）项目盈利测算利润测算表（城市花都）单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年1销售收入237945.00035691.7559486.2595178475892经营税金及附加3400.00000034003开发建设总费用164106.3940987.2543720.7632924.6840795.105678.604利润总额70438.61-40987.25-8029.0126561.5754382.9038510.405所得税(33%)23244.670.000.000.0010536.2412708.436税后利润47193.94-40987.25-8029.0126561.5743846.6625801.97（七）项目总体财务测算城市花都项目总体财务测算表（城市花都）单位：万元占地1548.7亩（103公顷），建筑面积住宅84.5万平方米，容积率0.82（其中小高层1.8，多层0.9，别墅0.45）编号项目投资金额说明备注一土地费用57231.58七通一平1750亩苗圃补偿费20250.0027万/亩2711亩农场、88亩学校补偿费23970.0030万/亩3750亩苗圃出让金6000.008万/亩，其中4万/亩返还给项目公司，返还时间未定4711亩农场、88亩学校出让金6392.008万/亩，可抵扣建路、桥投资5防洪保安资金123.90800元/亩，可抵扣建路、桥投资6土地契税495.684%，可抵扣建路、桥投资二火星北路、浏阳河大桥建设资金0.00用799亩土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣，经计算最后仅应缴纳可抵扣项目中的营业税3400万元三前期费用14427.231工程设计费300