PART1.长沙别墅市场现状及特征长沙别墅开发已有二十余年。从早期开发的别墅产品，诸如英才园、阳明山庄、梦泽园等，到本世纪初的金鹰城·骏豪花园、同升湖山庄、山水芙蓉等，直至如今的岳碧桂园威尼斯城、堤亚纳湾、水岸新都等，长沙别墅产品有了质的飞跃。从早期别墅产品来看，大都以经济型别墅为主，受当时各方面条件限制，其开发水平低下，产品特色不甚明显，品质有限，价格低廉。随着外地品牌开发商的相继进入，长沙别墅产品的开发进入了一个集中爆发、品质别墅的时代。08年后长沙别墅开发以融城板块为代表，片区开发增温。09年之后新别墅项目加入，以保利麓谷林语、沙河堤亚纳湾、金科东方大院、和记黄埔盈峰翠邸、佳兆业水岸新都为代表的新一代别墅崛起，千亩别墅大盘重现市场，别墅开发增温。2010年长沙别墅市场迎来放量高峰。年份2、长沙别墅市场板块特征市府麓谷板块以金科·东方大院、建发·西山汇景、南山·苏迪亚诺、盈峰翠邸以及长沙玫瑰园等为代表的市府麓谷（麓北）板块，在“新城市别墅”的大旗下对别墅进行着全新的注解。而高鑫天麓、中新漫城、悦禧国际山庄等项目的涌现也预示着这里将打破以往的平静，这个逐渐向远郊转移的板块注定将越来越热闹。麓南板块岳麓山附近的别墅开发较早，是长沙别墅市场最早的地点区域。如今麓南板块再度发力，云集了九龙·领仕汇、麓山恋·迪亚溪谷、汀湘十里、卓越麓山别墅等项目，其天然的山水资源和人文资源成为该板块区别于其它板块的独特优势。星沙板块以鹏基·诺亚山林、好望谷等为代表的星沙板块，当前的别墅项目相对于其他板块来说还比较小，但随着交通、配套等基础设施的完善，其发展的潜力不可忽视。北城板块凭借优越的原生态环境，北城板块的别墅发展迅速，从过去的绿城·青竹园、水印加州，到现在的湘江壹号、沙河·堤亚纳湾、金色·溪泉湾，该板块也将在今年成为了整个近郊别墅市场的供应生力军。新南城板块这是长沙别墅项目最为集中的区域。长株潭三城融合让这一区域的别墅市场收到了消费者更多的关注，融合了三城购买力的这一板块其发展的速度也是非常惊人的。3、长沙别墅市场供应特征4、长沙别墅市场产品特征4、长沙别墅市场产品风格5、长沙别墅市场价格PART2.麓南板块竞争分析1、麓南板块别墅竞争格局2、代表项目竞品分析2、代表项目竞品分析岳麓山公馆在景观设计中，充分发掘了基地本身的景观资源，并尽力保留原有的生态植被系统。在此基础上，重点营造了湖、泉、谷、林四大景观体系，并巧为因借，将山顶森林公园纳入小区景观系统。岳麓山公馆建筑风格是草原流派的集中体现，是美国建筑大师赖特“有机建筑”思想的具体延续。充分利用大挑檐和多平（露）台的特点，使人在室内室外多层次与山水交融，居住其间，其乐融融。岳麓山公馆依山势而造屋，将建筑融入名山秀水之中，并尽可能保持原有风貌，使山水建筑融为一体，强调建筑与周围自然地形地貌的共生，使其展现一种“生长”而成的鲜活形态。岳麓山公馆主要户型为：300-600平米的独栋别墅，也有占地3500平米，建面达1500平米的超级豪宅。岳麓山公馆专门建设有一个湖南唯一的超五星私人俱乐部，配有顶级餐厅、酒吧、雪茄吧及大型专业酒窖等为社会顶级名流服务的私人商务功能区；配有恒温泳池、顶级SPA、瑜伽房等为社会顶级名媛服务的私人休闲功能区。户型配比比较均匀，其中独栋别墅供货45栋，占比46.4%，联排供货14栋共52户，占比53.6%。岳麓山公馆主要户型为300-600㎡的独栋别墅，现有供货中共有44栋；同时也有面积达1500㎡的超级豪宅，现有供货中仅有1栋。办公楼的车库与仓库因为是单位定向开发，所以全部售完。岳麓山公馆为保证建筑品质，强调建材品牌品质。选用意大利UNIFORM公司生产的铝包木中空断桥保温门窗,欧洲进口优质集成材及高档配件，门窗导热系数低，密封性好，隔音保温性强。现阶段营销进度：开盘销售；2、代表项目竞品分析卓越·麓山别墅规划设计：一期共分为A、B、C、D四个区。C、D区为纯独栋，面积区间主要在350－500平方米之间。A区和B区为双拼和独栋混合区，双拼面积区间在280－300平方米。规划设计特色：一期独有的设计：别墅的尽端路、吊脚楼设计。“凤凰倚天双子墅”位于B区，是吊脚楼设计的典型。“吊脚楼”镂空设计彻底打破长沙别墅项目拥挤、局促的布局设计方式，使住户能更加亲近原生自然，观赏周边美丽景色享受那份生活在高处的惬意。所有别墅自带下沉式小花池，独栋全方位的享受周围的景色，双拼则拥有270度的视觉空间。楼王更是配备了豪华游泳池。别墅楼王：楼王单位为A区1栋和D区1栋(VF.圣兰蒂宫)两栋孪生独栋别墅，楼王面积达1000平方米，客厅6米挑空，5米6以上的开间，户型大气开扬，室内人流动线简洁明朗，动静分区尽量明确。建筑风格：一期别墅为西班牙皇家