从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!房地产在建项目转让的增值税症结在土地拍卖市场进入白热化竞争，面粉贵过面包的时代，房地产企业通过拍卖市场获取土地的难度越来越高，于是很多房地产企业转向二手市场获得项目。与股权收购相比，转让在建项目因交易产权清晰，没有潜在的债务、税务、法律风险，成为众多房地产企业获取项目的首选方式。在建项目转让对于单一纳税人而言是偶尔发生，对所有纳税人来说也不是经常发生，但每一个在建项目转让涉及的金额巨大，由此产生的税金数额也很大。现有增值税政策下在建项目转让能否扣除土地价款众说纷纭，税收专家在税法理论上意见不一，各地税务机关在遇到纳税人咨询时也是未置可否或是认为不能扣除土地价款但不能能给出政策解答的依据。土地价款扣与不扣导致税款差异巨大，对在建项目转让的交易成本及是否交易产生非常大的影响。本文在现有营改增政策税收文件基础上对转让在建项目是否扣除土地价款进行了分析，得出的相关结论以待大家探讨。一、营业税政策下转让在建项目政策分析在讨论增值税前，简要回顾一下营业税政策的相关规定及转让在建项目如何征收营业税。根据财税2003【16】号《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》第二条第（七）项的规定，单位和个人转让在建项目时，不管是否办理立项人和土地使用人的更名手续，其实质是发生了转让不动产所有权或土地使用权的行为。对于转让在建项目行为应按以下办法征收营业税：1、转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但尚未进入施工阶段的在建项目，按转让无形资产税目中转让土地使用权项目征收营业税。2、转让已进入建筑物施工阶段的在建项目，按销售不动产税目征收营业税。在建项目是指立项建设但尚未完工的房地产项目或其它建设项目。同时第（八）项规定土地整理储备供应中心(包括土地交易中心)转让土地使用权取得的收入按转让无形资产税目中转让土地使用权项目征收营业税。从上文可以看出，在建项目在未进入建筑物施工阶段界定为土地使用权，发生的转让行为应按转让销售无形资产-土地使用权征收营业税，若在建项目已进入建筑物施工阶段则界定为不动产，发生的转让行为应按销售不动产征收征收营业税，可以说在建项目转让适用税法政策非常清晰。而如何征收营业税的计税依据也有明确的规定，在该通知的第三条（二十）规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。土地使用权取得方式，通常情况下包括两种方式，一种是在土地一级市场取得即从政府国有土地管理部门取得；另一种是通过土地二级市场取得，即从已有土地使用权的单位和个人进行受让取得。根据上文规定，当购入或受让的土地使用权未进行开发建设或已开建但未进入建筑物施工阶段进行转让的，均认为是转让土地使用权，在税法转让和受让的都是土地使用权，都适用税法中的销售无形资产-土地使用权税目，应以全部收入减去购置或受让原价后的余额为营业额。当购入或受让的土地使用权已进入建筑物施工阶段后不再认为是土地使用权，而是不动产，进行转让时按税目销售不动产进行征税，不动产和土地使用权适用的是税法中的不同税目，转让时不同税目之间是不能进行抵扣，应以全部收入作为营业额，不能减去购置或受让原价。当购置或受让的不动产发生转让，购置和转让的都是按税法中同一税目销售不动产征税，以全部收入减去购置或受让原价后的余额作为营业额。因此在营业税政策下，只有在转让同一税目中的在建项目，才允许减去购置或受让的原价。二、增值税下一般企业转让在建项目政策分析营改增后，纳税人转让在建项目适用增值税规定应缴纳增值税，那么如何缴纳增值税呢？根据财税2016【36】号文件附件《营业税改征增值税试点实施办法》关于《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定销售无形资产，是指转让无形资产所有权或者使用权的业务活动。无形资产，是指不具实物形态，但能带来经济利益的资产，包括技术、商标、著作权、商誉、自然资源使用权和其他权益性无形资产。自然资源使用权，包括土地使用权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和其他自然资源使用权。转让土地使用权按照销售无形资产税目缴纳增值税。同时规定转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。即转让在建项目应按销售不动产缴纳增值税。我们认为增值政策下转让在建项目适用销售无形资产税目或销售不动产的标准是一致的。根据财税2016【47】号《关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用