房地产开发企业销售自行开发项目的有关业务本文介绍房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的有关业务,即纳税人销售还没有进行权属登记的不动产的一手不动产.非房开企业销售房地产以及房开企业转让二手不动产等业务不在本次归纳范围.将在归纳转让不动产、不动产租赁时介绍.一、纳税义务发生时间纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天:(一)先开具发票的,为开具发票的当天.(二)收讫销售款或者取得索取销售款项凭据的:1.书面合同确认付款日期的:按合同2.未签订书面合同或合同未确定付款日期的:不动产权属变更的当天.安徽国税口径参考:增值税纳税义务确定的前提是纳税人是否已发生应税行为.对以买卖方式转让的不动产,应对照《商品房买卖合同》约定的交房时间,房地产开发企业与购买方在合同约定的最迟时间之前完成房屋交付手续的,以实际交付时间作为纳税义务发生时间.因房地产开发企业原因造成延迟交房的,以实际交房时间作为纳税义务发生时间;因购买方原因未按合同约定完成不动产交付手续的,以合同约定的最迟交房时间作为纳税义务发生时间.对以投资、分配利润、捐赠、抵债等方式转让的不动产,房地产开发企业应以不动产权属变更的当天作为纳税义务发生时间.依据:财税〔2016〕36号附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第一项二、一般纳税人可选择简易计税的情形房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税.房地产老项目,是指:(一)《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目;(二)《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目.注意:同一房地产项目只能选择适用一种计税方法,开工日期在4月30日之前的同一《施工许可证》下的不同房产,如开发项目中既有普通住房,又有别墅,不能分别选择简易征收和一般计税方法.三、预缴税款(一)公式1、一般计税应预缴税款=预收款÷(1+11%)x3%简易计税应预缴税款=预收款÷(1+5%)x3%(二)预缴时间在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款,填写《增值税预缴税款表》.(三)预缴地点房地产老项目适用一般计税的预征地点是不动产所在地.文件依据:财税〔2016〕36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第十项第二款四、纳税申报(一)公式1、一般计税应纳税额=(含税销售额-当期允许扣除的土地价款)÷(1+11%)x11%;2、简易计税应纳税额=含税销售额÷(1+5%)x5%.(二)申报计算当期应纳税额,抵减已预缴税款后,向主管国税机关申报纳税.未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减.关于申报表的填写,推荐阅读:《房地产企业营改增纳税申报及案例解析》五、会计核算(一)预缴税款1、收到预售款时:借:银行存款贷:预收帐款2、预缴税款时:(1)一般计税借:应交税费预交增值税贷:银行存款(2)简易计税借:应交税费简易计税贷:银行存款(二)出包给外单位施工时借:开发成本房屋开发贷:银行存款等(三)开发产品完工借:开发产品贷:开发成本(四)纳税义务发生时1.收款借:银行帐款/应收帐款预收帐款贷:主营业务收入应交税费应交增值税(销项税额)或应交税费简易计税2.差额纳税一般计税扣除当期销售房地产项目对应的土地价款借:应交税费应交增值税(销项税额抵减)贷:主营业务成本3.结转销售成本借:主营业务成本贷:开发产品4.转出未交增值税借:应交税费应交增值税(转出未交增值税)贷:应交税费未交增值税5.预缴税款抵减未交缴增值税借:应交税费未交增值税贷:应交税费预交增值税6.申报后缴纳借:应交税费未交增值税贷:银行存款六、土地价款的扣除(一)一般计税可扣除当期允许扣除的土地价款,简易计税不得扣除.(二)当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算:1.公式当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)x支付的土地价款2.当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积.是指计容积率地上建筑面积,不包括地下车位建筑面积.3.房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积,不包括销售房地产项