房地产公司财务管理知识培训财务管理内容第一篇房地产开发融资流程介绍房地产企业贷款的种类房地产企业贷款的种类取得贷款的一般前提条件财务条件：1、在申请贷款时，项目已投入的自有资金至少要达到项目总投资的35%，商业地产项目银行一般要求要达到40%甚至50%；已投入资金以合同和发票为证；2、已投入的自有资金必须以权益资金的方式投入，即资本金或资本公积，以公司往来款等其他债的形式投入资金，银行不认为是自有资金。取得贷款的一般前提条件土地一级开发贷款条件：公司类条件相同，项目条件要求取得一级开发授权，一级开发方案会审表、项目立项批复、规划意见书等；财务类条件自有资金要求30%以上；一级开发贷款必须为抵押担保。经营性物业贷款条件：申请贷款物业每年产生的经营的净现金流量可以满足贷款期内偿还本息的要求。该物业必须具有产权并可正常经营。贷款方案的制定贷款方案的制定3、自有资金的确定对新开发项目来说，主要为项目的土地成本和前期投入，若权益不足，则以股东决议的方式进行转增资本公积，确保自有资金满足贷款要求。4、期限和利率的确定一般开发贷款期限为2年，最长为3年；利率主要由当前的宏观形势决定。如2007年公司多笔贷款实现基准利率下浮，而2008年贷款普遍利率上浮10%—30%不等。5、抵押物的确定抵押物一般为项目自身土地及在建工程，在项目自身不具备抵押条件或抵押率不满足贷款需求时可用项目外抵押物例：大连项目4号土地评估值不足2亿，不足以向工行申请2亿额度，即以整个住宅地块土地抵押给工行。贷款审批流程大型国有银行工、农、中、建在分行一级有一定额度的审批权（如工行5亿），在额度权限内可不报总行，根据经验在分行内审批，一笔贷款一般在2个月内可完成上报、审批和放款的流程，若上报总行一般需3、4个月的时间，且审批风险较大。例：京润项目在4月份项目具备上报条件（三证齐），招行和交行均在5月底前完成分行审批，但都到8月份才取得总行批复，历时4个月。贷款发放后的管理贷款发放后的管理按揭贷款政策个人商用房按揭贷款政策1、必须提供的个人资料：身份证、户口本、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、法院判决书）、职业及收入证明（需加盖人事部门章或公章，收入数额：（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他贷款的月还款额）×2）、资信证明（存单/折、汽车行驶证、、房产证、国债、收益性保险单、股票等，提供种类越多越有利于审批借款人、配偶、子女为法定代表人、股东，须提供公司章程、近3个月财务报表）、营业执照等；2、贷款期限、比例及利率：实际年龄+贷款年限不超过65岁，最长贷款年限为10年；首次利用贷款购房，执行的利率为中国人民银行公布的同期基准利率同期基准利率上浮1.1倍；首付款比列下限为50%3、贷款套数的计算是以家庭为单位。借款人及其配偶、未成年子女第二次利用贷款购房，首付款比例不低于60%；利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮1.2倍；第三次利用贷款购房，首付款比例不低于65%；利率为中国人民银行公布的同期基准利率上浮1.21倍上述住宅与商用房的按揭贷款政策为常规的信贷政策，借款申请人实际需提供的资料及首付款成数以银行最后审批条件为准。第二篇房地产开发企业涉税概述房地产开发行业涉及税种营业税及附税营业税及附税企业所得税契税契税简介印花税房地产开发行业税务筹划房地产开发行业税务筹划房地产开发行业税务筹划第三篇房地产企业会计核算方法目前合生集团使用的报表成本口径有三种种，即董事局口径、国内会计准则口径和香港会计准则口径。其中：香港口径成本由香港总部财务部在国内口径成本基础上，按香港会计准则计算得出，并报香港审计师审核；国内财务核算主要是计算董事局口径、国内会计准则口径成本，该两种成本的差异如下：1、成本用途不同、配比利润表的收入也不同：国内口径的成本用于计算会计账面利润表，相对应的收入是香港口径的收入；认购口径的成本用于计算认购口径利润表，相对应的收入是认购口径的收入；2、成本内涵不同国内口径成本包含香港顾问费、资本化利息和工程人员费用。香港顾问费按合同受益范围分摊，资本化利息按当期发生额分摊记入当期在建工程,工程人员费用按建筑面积分摊入全盘。第四篇基本的财务管理分析概念和工具盈利分析(历史数据)产品盈利情况净资产回报率净资产回报率净资产回报率业务职能许多公司面临的最大问题之一就是采用何种方法将它们的一般管理费用分谈到它们的产品和服务中去核心的问题是选取多少种成本驱动因素及何种成本驱动因素理想状态下，在成本和其驱动因素之间应该有逻辑联系方法的准确性和实施成本之间有矛盾公司一般采用两种成本体系：传统成本法和作业成本法（ActivityBasedCosting)损益表:营业收入P*X可变成本(V*X)