世邦魏理仕研究部无界2018中国投资市场报告每日免费获取报告1、每日微信群内分享5+最新重磅报告；2、每日分享当日华尔街日报、金融时报；3、每周分享经济学人4、每月汇总500+份当月重磅报告（增值服务）扫一扫二维码关注公号回复：研究报告加入“起点财经”微信群。无界中国投资市场报告2018030417引言城市无界区位无界273337用途无界金融无界科技无界42结论无界中国投资市场报告2018引言当今中国，地域与行业间的相互联系渐入肌理，边际正不断模糊乃至消散。我们看到基建和产业驱动经济要素在城际间奔流不息，城市的生长与演变沿空间和时间维度快速并行，金融、科技与地产三者的交互和创新目不暇接，继续以囿于一城、一地、一个行业的割裂视角来看待房地产投资不免有管中窥豹而失之全局之虞，无界当成为引领下一阶段中国房地产投资的新思维。无界思维并非地产界的新鲜事物，从业者们早已或多或少地应用于各种业务实践之中。世邦魏理仕撰写此报告的初衷在于系统梳理无界思维方法，促其运用由自发而自觉，进而更好地为房地产投资决策提供参考。报告全篇分为五大部分：城市无界区位无界用途无界金融无界科技无界报告将分别从城市、区位、物业用途、地产金融及科技的颠覆式影响五个维度切入，在立足于房地产投资根本逻辑的同时，致力于超越固有的思维边际，引发前瞻性的思考。无界中国投资市场报告2018第一部分城市无界城市与城市群城市无界基建成熟完善、以及科技带来的交流便利与效率提用的对偶效应，即极化效应–生产要素向增长极聚集和扩升,使得经济和人的活动范围早已超越于行政区划边散效应–生产要素由增长极向周边城市扩散。理论上认界。产业在空间集聚、扩散的动态过程也渐渐使得为，在市场机制作用下，城市群发展过程中极化效应通常工商业活动不再囿于单一的城市，而是在一个联系先于和大于扩散效应。然而政府为消除区域发展过度不平紧密的城市群中分工、协作和迁移。房地产投资的衡在税收、土地、人口、产业、基建等方面的积极干预则战略视角亦应如是。使这组效应间的关系及其对城市群的影响更加复杂。中国的改革开放造就了40年经济总量增长三十余倍(扣除世邦魏理仕认为，以城市群角度看待一地商业地产投资具通胀)的经济奇迹。这轮高增长以深圳、厦门、上海、天有战略意义，因为认清城市群所处阶段以及极化-扩散效津等沿海城市开放为先导，逐渐向周边与内陆辐射，并随应下生产要素的群内流动路径无疑有助于判断群内各城市城镇化发展和产业集聚与分工形成城市群。的商业地产发展趋势和投资机会。例如扩散效应下产能溢出所带来的核心城市内工业区块的城市更新，以及周边城城市群内一般存在一个或两个核心城市作为增长极。经济市人口与就业增长推动的住宅和商铺需求，极化效应下核增长发端于增长极，逐步依点-轴-网络的路径辐射整个城心城市的商务办公需求等。市群并最终形成一体化。城市群内始终存在着一组同时作03无界中国投资市场报告2018由于地域广大且区域发展不平衡，国内各城市群发展处于中西部城市群商业和物流地产出租面积占全国市场比例不同阶段。17个主要城市群1近十年（2008-2017）经济数据的分析，可以看到国内城市群的发展情况和趋势如40%下：从群际发展趋势来看，以十年为跨度，京津冀、长三角、30%大湾区这三大先发城市群的全国经济规模2占比由39.2%降为38.6%，显示出全国经济发展一体化的趋势产业梯度转移、区域发展扶持政策和基建投资的共同作用下，成20%渝、武汉等中西部城市群迅速崛起。这一发展趋势在房地产市场上已有所反映。世邦魏理仕的10%统计数据显示，2008-2017年，中西部城市群的办公、商业和仓储物业的出租面积占比由12.3%提升至23.9%。0%2008200920102011201220132014201520162017值得注意的是，三大城市群的经济占比近三年有重拾升势的迹象。我们认为这与中国经济转型中发达地区具备更好写字楼零售物业物流仓储的新经济基础有关，下一小节中将就此展开进一步分析。数据来源:世邦魏理仕研究部，2018年第二季度沿海城市群开启一体化，长江经济带快速崛起辽中南京津冀山东半岛江淮长三角武汉城市群经济占全国比重成渝环湖长株潭明显上升海西稳定（一体化阶段）大湾区稳定（极化阶段）下降1本文根据数据可得性对其中17个主要城市群加以计算分析。17个城市群包括京津冀、山西、呼包鄂、东北、长三角、江淮、海西、环湖、山东半岛、中原、武汉、长沙、珠三角、成渝、黔中、滇中、陕西。2为便于对于大湾区的