工作目标：透过项目的改造，根据市场的具体状况及项目自身情况探讨本项目的初步定位。工作背景：利用现时广州市“退二进三”政策为契机，为本项目带来一个良好的发展前景及稳妥的经营保障。项目区域地理位置分析项目区域交通情况分析项目所在区域正处于广佛都市圈的核心位置主干道增槎路南北贯穿全区、连接107国道区域内有广清、广佛及内环路放射线多个出口，是广州市的八大出口处之一离白云新机场直线距离为30公里，走内环路和机场高速大约需时20分钟左右离省汽车站和广州火车站的距离为5公里左右区域内还有多条公交线路，颇具规模的罗冲围客运站和西城货运中心，承担着全国各地的客货运任务项目周边区域情况分析区域主要以专业批发市场及厂房、仓库租赁为主的第三产业；区域整体商业环境档次中偏低，缺乏上档次的商业项目；区域主要是城中村分布，周边环境欠佳；交通瓶颈问题，影响当地产业的发展。项目基本情况项目现场图片项目土地用途主要以工业用地为主项目现场图片小结“退二进三”政策的市场反应S必须淡化项目所在位置、地段周边环境秩序的混乱及交通隐患；通过优化园林及江边景色资源，打造精致的入口广场及外立面，配置充足的停车位等，提升项目自身形象；需要准确的市场定位，才能给本项目带来良好的发展前景、稳妥的经营和合理的投资回报。可行性业态探讨专业市场筛选业态的10条考虑因素考虑因素考虑因素可行性业态选定餐饮业娱乐休闲运动类LOFT零售业创意产业酒店展销市场可行性业态分析序号序号推断小结集中式餐饮及娱乐LOFT（创意产业+公寓）精品/产品的品牌或特价仓库产品营销展示市场项目在定位时应充分发挥项目所具有的优势，实现项目在业态上的复合性，通过塑造主题化形式，打造一种全新的体验式生活、娱乐、休闲的体现。整体定位松南六零——直接提取项目的地址松南路60号作为案名，能让人更加直观及容易认知本项目，英名文字所选取SixtyPark是结合松南60的深化，给人知道本项目是一个休闲、娱乐的中心。通过复合型互动类的业态，塑造本项目精致品味的集购物、餐饮、娱乐多种功能的休闲商业形象概念主题不同区域的外立面，建议按其区域的功能分区打造不同的主题特色部分区域的功能必须有一种私密性较强，奢华而不奢侈的内在建设客户定位希望扩大生意或改善经营环境，以及开设连锁商店。愿意并有能力承受较高租金，抗风险能力强。注重店铺形象，经营中高档次的商品。具有较好的品牌形象，自身能吸引和聚集人流。商圈分类产品定位区域项目现状情况糖厂大门口周边情况项目现场图片项目现场图片功能分区建议（包括：业态、产品及租金）通过线条感建造仓库的外立面，配以简单的层次效果部分建筑物可采取色彩感丰富，或通透感强烈的效果部分建筑物以欧式或美式设计改造，提升整体形象档次简单的外立面改造，配合主题区域的经营业态具有一定档次的经营业态模拟产品图片具有一定档次的经营业态模拟产品图片采用富有色彩层次对比作为本项目的建筑物进行改造具有自身档次的经营业态模拟产品图片具有自身档次的经营业态模拟产品图片江边长堤的经营业态模拟产品图片个别特色区域的门面打造建议部分建筑可采用砖结构或者玻璃通透感强的效果改造通过色彩与玻璃作为对比改造建议山顶大道必须优雅而别致，建筑物主入口必须设计有形象物品，提升项目尊贵感高端档次的经营业态模拟产品图片尊贵、品味的经营业态模拟产品图片高端档次的室内环境模拟产品图片简单明化的建筑改造，配合特殊字体效果特色商务环境的经营业态模拟产品图片场地其他配套、功能及规划特色建议静态交通规划：设置集中地面停车场，同时运用立体式停车方式，设置机械式停车库；停车指标写字楼每100平方米的建筑面积配备机动车位的指标是0.5个；商业性质每100平方米建筑的指标是0.5个至1.2个；餐饮性质的指标每100平方米是1.5个。穿梭巴士建议入口广场建议入口打造标志性LOGO景观重视气氛、景观和灯光效果特色路面建议指示标识建议园林绿化建议小品建议增强夜晚的视觉效果，使项目更加多姿多彩巧妙的利用建筑物外立面处理广告位置，增加营业收益主题特色街区吊牌设计，提升项目形象感及档次品味特色顶蓬设计，增强项目可视形象，强化记忆第一期改造事项本项目占地面积约12万平方米，建筑面积约5.6万平方米，具备一定的规模，而且自身又具备江景、水景资源优势，有利于商业项目的形象建立；除上述优点外，困扰本项目的最大不利因素就是周边交通情况，其次就是作为商业项目的改造，而厂区内的建筑物幅盖面积较高，环境创造力显得较弱，同时也必须紧慎考虑停车位问题（有个别位置的建筑面积可能需牺牲作为停车位改造）；本项目所在区域的周边环境普遍印象给人都是秩序比较混乱，以批发市场、仓库为主的商用物业作为经营，没有中偏高端的消费场