目录调查人员声明第一部分：项目总论1.1项目背景1.2项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目建设单位概况1.2.3项目地块位置及周边现状.1.2.4项目规划控制要点1.2.5项目发展概况1.3可行性研究报告编制依据1.4可行性研究结论及建议8第二部分：市场研究2.1宏观环境分析2.2全国房地产行业发展分析2.3本市房地产市场分析2.3.1本市房地产市场现状2.3.2本市房地产市场发展趋势2.4板块市场分析2.4.1区域住宅市场成长状况2.4.2区域内供应产品特征2.4.3区域市场目标客层研究2.5项目拟定位方案2.5.1可类比项目市场调查2.5.2项目SWOT分析2.5.3项目定位方案第三部分：项目开发方案3.1项目地块特性与价值分析3.2规划设计分析3.3产品设计建议3.4项目实施进度3.5营销方案3.6机构设置3.7合作方式及条件第四部分：投资估算与融资方案4.1投资估算4.1.1投资估算相关说明4.1.2分项成本估算4.1.3总成本估算4.1.4单位成本4.1.5销售收入估算4.1.6税务分析4.1.7项目资金预测4.1.8现金流量表.4.1.9自有资金的核算4.2融资方案4.2.1项目融资主体4.2.2项目资金来源4.2.3融资方案分析4.2.4投资使用计划4.2.5借款偿还计划.第五部分：财务评价5.1财务评价基础数据与参数选取5.2财务评价（方案1）5.2.1财务盈利能力分析5.2.2静态获利分析5.2.3动态获利分析5.2.4偿债能力分析5.2.5综合指标表5.3财务评价（方案2）5.4财务评价结论第六部分：不确定性分析6.1盈亏平衡分析6.2敏感性分析6.2.1变动因素一成本变动6.2.2变动因素二售价变动6.2.3变动因素一容积率变动6.3风险分析.6.3.1风险因素的识别和评估6.3.2风险防范对策第七部分：综合评价7.1社会评价（定性）7.2环境评价（影响及对策）7.3公司资源匹配分析第八部分：研究结论与建议8.1结论8.2建议第九部分：附录9.1附件：9.2附表：9.3附图：雅居乐地产湛江海悦城项目投资开发可行性报告1.项目概况1.1项目名称、性质、开发方式湛江海悦城是一栋多层式建筑，设计坚持简单、经济、实用、高效益但同时也不失美感。海悦城集休闲、娱乐、健身、购物等于一体的休闲购物中心。由雅居乐地产控股有限责任公司独家开发，依托城中央，便捷的交通，临海的优势，建设一个五星级的家。1.2项目背景1.2.1地段优势地处有中国“十大休闲城市”之称的湛江，位于湛江海湾大桥西，附近有完善的生活配套设施，附近有城堡幼儿园、市第二中学等学校，有万达、嘉俊等大广场，商业基础好，靠近海边，无线风光，温差较小，是个宜居地段。1.2.2交通情况本项目临湛江乐山路而建，直通湛江海湾大桥，东通海滨大道，西达人民大道中、绿华路等，出门就是湛江海湾大桥西公交站，交通便捷，四通八达。1.3地理位置和现状该项目位于湛江霞山区乐山路东侧，乐山路东通海滨大道，湛江海湾大桥，西达人民大道中、绿华路等。1.4项目建设规模和建设内容按照规划局下达的规划目标，该项目占地面积X平方米，总建筑面积，绿化率，海悦城位于湛江霞山区乐山路，靠近海岸，湛江海湾大桥。建筑面积，计划投资亿元，地下一层，地上商用两层，住房21层。具体布局如下：负1楼，停车场1楼，超市和室外步行街等2楼，高级餐饮、电影院、美容SPA等服务门店。3楼，商品房和空中花园。4-22楼，商品房。1.5经济技术指标用款计划表项目金额（万元）停车场商业区商品房土地费用前期工程费建筑安装工程费基础设施建设费公共配套设施建设费开发间接费管理费用销售费用开发期费用其他费用不可预见费用2.市场分析预测2.11城镇居民收入分析2010年霞山区完成生产总值230.92亿元，比2009年增15.3%。第一产业增加值4.66亿元，比2009年增1.3%。第二产业增加值118.39亿元，比2009年增24%。第三产业增加值107.86亿元，比2009年增9%。三次产业比例由1.9:45.2:52.9调整为2.0:51.3:46.7。全社会固定资产投资58.02亿元，比2009年增15.5%。外贸出口总额1.59亿美元，比2009年增14.6%。实际利用外资810万美元，比2009年增15.4%。财政总收入57.4亿元，比2009年增52.63%。地方财政一般预算收入4.05亿元，比2009年增31.4%，比2009年纯增9681万元，首破4亿元大关。城区居民人均可支配收入15305元，农村