忧心忡忡的银行作者：暂无来源：《中国房地产业》2013年第2期本刊记者方帅在利率市场化的背景下，银行的传统增长方式越来越受到考验。而由于受宏观经济形势影响，去年信贷需求不足、增长乏力。虽然全年新增信贷仍将达到8万亿-8.5万亿，超越年初预定的7.5万亿元目标，但是银行也面临着越来越严峻的竞争压力。中国银行业协会与普华永道于不久前发布了《中国银行家调查报告2012》，报告称，银行家对房地产市场风险给予了极大关注，67.9%的银行家认为房地产市场调整带来的风险是其面临的最主要风险；地方政府融资平台的债务风险也受到近6成银行家的关注。在经济周期性的回落阶段，银行的忧虑在一定程度上影响着房地产信贷的松紧程度。房地产再度引起银行警觉这份对全国42家银行850位银行高管展开问卷调查和对25位银行高管进行访谈而完成的报告，连续第四年发布。报告称，67.9%的银行家认为“房地产市场调整带来的风险”是其面临的最主要风险。2012年以来，房地产市场呈现回稳态势，房价同比下降的城市个数增多，由于首套住房贷款利率下降的正面作用，近期房地产销售出现回升。对未来房地产投资和房价走势的判断中，有四到五成的银行家认为与未来房地产调控政策的走向密切相关，三成左右的银行家认为将保持平稳，另有不到两成的银行家认为将持续回落。报告还称，32.6%的银行家认为房地产是未来3年不良率出现偏高的业务，居不良贷款率首位。银行家们认为，随着房地产调控政策的密集出台，房地产市场的不确定性增加。加之其关联的上下游行业较多，涉及面广，倘若未来房地产市场出现大幅调整，会给中国银行业带来较大的风险。由于担忧房地产市场调整带来的风险，银行对于房地产贷款的态度也日趋谨慎。报告披露的数据显示，在对待房地产开发贷款的态度上，有超过66.2%的银行家倾向于压缩规模，其中有37.6%的银行家选择“严格控制规模”。相比2010年的调查结果，今年银行家对房地产开发贷款的态度更加谨慎。对于个人住房按揭贷款业务，近八成的银行家表示不会收缩。其中，39.7%的银行家选择继续扩大规模，37.7%的银行家选择维持现有规模。但与2010年相比，表示不会收缩规模的银行家占比下降了14.6个百分点。这个数据表明商业银行对于发展个人住房按揭贷款业务的积极性有所下降，但收缩力度相对有限。此外，对于个人住房按揭贷款，接近七成的银行家认为其核准标准会更加严格。“由于今年经济不景气，地方财政收入的增速下滑，不少项目的投产都受到了影响，导致政府还款能力下降。房地产的逾期已陆续露出了苗头，这也是银行最担心的。”一位股份制银行人士表示。中信银行行长朱小黄指出，实体经济本身的引领能力和资产收益水平赶不上房地产公司、金融机构等，资本自然要向这些地方倾斜。开发商偿债能力下降成导火索事实上，银行的担心不无道理，在限购限贷的压力下，房地产企业的偿债能力的确在逐渐减弱。保利地产的中报显示，其2012上半年新增贷款211亿元，净增贷款多达80亿元。这并非个案。根据统计，在已经公布中报的64家地产公司中，有42家长期贷款余额增加，合计共增加493亿元。但整体来看，地产公司的偿债能力有所下降，样本数据显示93%的公司税息折旧及摊销前利润(EBITDA)与付息债务比率有所下降。此外，半数样本公司的有形资产与净债务比率也在下降。而偿债能力指标恶化成为房地产在银行的导火索。有统计的64家地产公司中，有42家的长期贷款余额有所增加，占统计样本的66%。但两极分化严重，大公司的增幅远远超过小公司，A股地产龙头万科的表现最为抢眼。万科的长期借款余额为367亿元，年初此数据为210亿元，增幅为75%。金融街、金地集团、保利地产分别增加50亿、34亿、31亿，云南城投也增加了20亿。短期贷款同样如此。57%的统计样本公司的短期贷款余额增加。万科以31亿元的绝对额排在第一，此后依次是金融街、首开股份、中华企业，增加额分别是31亿、16亿、11亿。此外，开发商的偿债能力却有所下降。根据统计，93%样本企业的EBITDA与带息债务比率是下降的。EBITDA与带息债务比率越大表明偿债能力越强。以深物业为例，其EBITDA与带息债务比率从2011末的46.67%下降为20.68%，万科从38%下降为13%，中关村从46%下降到28%。另一考量公司长期偿债能力的有形资产与净债务比率，同样不容乐观。半数公司的该指标有所下降。万科从3.04下降为2.76，卧龙地产从18.7下降为2.3。“但是作为贷款大客户，银行仍然愿意铤而走险去放贷给房地产行业，这个现状短期内仍然没法改变。”一位股份制银行高管透露。兴业银行的房地产