中原集团北京投资顾问部Beijing.01.2011第一部分整体规划布局建议第二部分各物业产品策划建议第三部分开发模式和开发周期建议第四部分财务分析报告整体规划布局建议项目物业配比建议项目车位建议项目地下空间使用建议项目总体建筑风格建议各物业产品策划建议以国际性高端品质为特征的、集合多种业态为一身的区域高端城市建筑群地标级国际化高端城市综合体通州新城南部区域发展的核心，引领通州城市功能的完善与提升新型区域核心城市综合体，打造区域型城市综合体开创区域运营与价值平台升级的新模式世界级成熟配套，世界级城市生活精英·升级·品质·细节·配套住宅客群定位住宅物业户型配比建议户型形式：在条件允许的情况下，建议可采用部分错层、跃层等手法，增加空间的情趣性，提升户型的整体品质和舒适度。住宅物业户型特色建议住宅物业户型图示范20特殊功能偏好：对衣帽间、储藏室、露台、地下室的需求较高科技化偏好：较看重指纹识别系统22户型的私密化处理储藏室玄关建议——趣味玄关空间，加强玄关功能将客厅与阳台的尺度延伸形成“休闲大阳台”，并增加给水点，使其更具备享受的便利性尺度保证料理台、储物柜的大空间摆放，一切从容不迫2829302、外墙系统通过干挂外墙材料、空气层、加厚外保温层组成。外墙和屋面采用聚氨酯保温材料进一步降低能耗完善设施——家居智能化系统根据需求调研显示，三分之二以上的被访者喜欢带装修的交房标准精装修标准特征1、国际知名品牌集合2、巧妙与现有空间融合，重点体现整体性及设计的人性化3、色彩及整体风格可清晰传递其高品质；4、可感知的精细做工5、恰当家私配饰为项目增值品牌建议：4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备)品牌建议：4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备)品牌建议：4000元/平方米室内精装修标准品牌建议(不含建材设备)欧式古典风格办公物业市场定位办公客群定位写字楼客户普遍关注什么？1企业适应性——标准层设计3、其他附加价值;3、其他附加价值;大堂——局部挑高两层，面积300-400平方米电梯——可选择合资国际品牌电梯，国际品牌标志、国内品牌价格，建议规划四部客梯，一部货梯公共通道——宽度大于等于1.5米，整体色调设计明亮宽敞，增加商务品质感考虑因素洗手间符合甲级写字楼装修标准；设计风格与写字楼其它公共空间相融合；建议要点位置预留于核心筒内；设施完备，与各办公间门口要有分隔距离；配备厕纸、干手机，洁具可选取经济型品牌。大块面的现代材质处理，体现楼宇的现代风格。空调——根据客户需求分而治之，建议选择按电费计量的变频VRV空调，中央空调的分户体现，同时也符合本项目产权销售的特征。网络地板——选择价廉物美的网络地板，高性价比创新建材，降低双方营运成本智能化配置——本项目建议规划5A标准的写字楼，提升项目在区域内的竞争力Lifestyle商业公园——是商业、也是公园带来全新的商业体验形象定位对本项目未来规划休闲娱乐场所较集中的预期是：KTV、健身中心、洗浴、美容美体、影院及儿童类商业。业态配比各楼层业态分布建议地上一、二层地上三、四层结构建议：采用框架结构，以保证商铺使用率和灵活性；柱距建议：不小于8×8米；层高建议：1层层高不低于4.8米，2层层高不低于4.2米，3-4层层高不低于3.8米（影院及百货部分除外）；销售部分单店进深不超过16米，开间与进深比尽量控制在1：2以内；商业街部分为销售的主体，建议单位面积控制在50-500平方米之间，主力面积控制在200平米左右。商业建筑形式建议商业建筑形式建议商业交通组织建议商业交通组织建议针对地上三四层商业，在一层设立门头，方便到达商业建筑形式建议商业建筑形式建议屋顶功能开发模式和开发周期建议项目开发模式建议物业类型财务分析财务分析主要内容技术指标运营模式各物业销售、租赁价格预测住宅价格预测写字楼价格预测商业价格预测商业租赁价格预测财务假设建议营业税金及附加：按租金/自营收入的5%缴纳营业税，按照营业税的7%和3%分别缴纳城市建设维护费和教育费附加，综合税率按照5.5%计算。所得税：依据国家相关规定，按照25％的税率计征。租售进度安排：资金来源与运用成本估算序号成本估算明细二收入预测2，运营收入运营成本估算利润估算表现金流量表根据本项目财务表现，3年即可收回全部成本，销售收入与开发成本相抵，并且略有盈余，同时运营部分每年可实现2,935万的净收益（前15年均值）。