编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES19页第PAGE\*MERGEFORMAT19页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT19页北京房山“水岸蓝桥”项目策划方案第一部分项目概况第二部分市场概况第三部分SWOT分析第四部分项目定位与目标客户群体定位第五部分项目营销策划构想与执行思路第六部分广告推广策略第七部分客户满意度调查与反馈信息整理第一部分项目概况项目土地性质及现状地理位置：项目地块位于北京市房山区良乡水屯村，东至水屯村马柏路；南至房山区环城水系；西至南福公园；北至水源路。地质、地貌：经北京市地质局对该地块进行的土地地质勘察显示，该地块底层结构为砂土层，符合建筑用地要求；地块相对平整，局部洼地。面积、红线平面图：该地块总占地面积100080平方米（见图一）。地块“七通一平”现状：1002公交线马柏路水南路燕龙大厦小学南福公园粮库油库水岸蓝桥水渠农田-1m高压线村委会上海大众4S店水屯家园一期水屯家园二期工程（水屯村）幼儿园水屯工业园建材市场批发市场邮局博仁医院eq\o\ac(○,D)新规划区1001公交线水屯站地块市政水、电、暖主管网已接通地块周边，土地平整，对施工不产生负面条件。（图一）项目周边环境周边建筑物地块地处北京市房山区良乡，周边建筑多为上世纪80年代所建，以地上4层砖混结构建筑为主。周边自然景观该地块南侧紧邻城市环城水系，河面宽60米，属城市用于防洪抗旱人工开凿。历史人文景观该地块距周口店北京猿人遗址、卢沟桥革命历史博物馆直线距离5公里，结合房山区人民政府“十一五”规划，把房山打造成以旅游、休闲、度假为支柱产业的构思，该项目周边历史人文氛围浓厚。项目周边环境污染状况城市高压走廊在地块内东侧由南向北贯通整个项目地块，根据市政的规划要求，高压线两侧30米范围内不允许建设建筑，故该条高压线需我方在项目开工以前与电业局协商（移高压线塔等相关费用计入建筑成本核算中），予将高压线向东移150米，并下入地下管道内。项目地块交通状况项目周边交通网地铁20号线自六里桥发车至良乡终点站，途经地块东北侧水源路东段，在南福公园北口处设“水屯站”；市政公共交通1001路天坛发车、1002路北京西站发车均路过水屯南福公园站。城市规划要点据房山区规划局对该地块规划要求，项目为二类居住用地，容积率1.65，北侧退线12米，西侧退线8米，南侧、东侧退线6米。地块周边市政道路状况项目北侧主干道水南路可直通京石高速，路宽36米双向8车道；项目西侧的次干道马柏路，路宽28米双向6车道；项目东侧、南侧属于城市规划路，规划要求路宽20米，需我方代征土地垫资修建。项目周边市政配套设施购物场所燕龙大厦位于地块东南600米，燕龙大厦内有4万平米百货，1万平米大型超市；燕龙大厦南侧为1万平米批发市场；地块东南400米为3万平米的建材市场。文化教育地块东北水南路东段为水屯村幼儿园，西北水源路西段为百泉庄小学。医疗卫生北京博仁医院位于地块西北300米，该医院为三级乙等医院。金融服务地块东南500米，燕龙大厦一层中国工商银行水南路分理处；北京市农村信用银行水屯分理处。邮政服务地块西北侧粮库的北端为中国邮政。生活服务水南路北侧沿路生活服务配套等商铺十余家，包括上海大众汽车维修部；马柏路西侧为国家粮油大型储备中心房山站点。娱乐餐饮水南路东段，福成肥牛连锁店水屯店。周边现有、潜在的对项目不利干扰因素地块东侧有高压线。第二部分市场概况宏观市场分析：北京房地产市场概况及政府相关政策对于2010年楼市比较重要的信息是政府的货币政策。09年上半年房价是下跌的，到09年五一之后，房价才开始有所回暖，由于几块地的拍卖，人们看到了投资机会，疯狂涌入来投资，使得09年的房价，大概在七个月时间基本翻了一番，平均数字有六七十。根据相关的统计，比如地价房价的比例，宽松的货币政策必然是2010年基本表象。银行开会说继续维持现在宽松的货币政策，虽然说对房地产信贷加紧，但是从拍地情况来看，不仅没有加紧，实际是放松了。宽松货币政策肯定使得很多人相信，房价还会涨，而且意识到宽松货币政策会使中国房地产泡沫越来越大。另外保障房政策，保障房并不能真正影响房价。商品房的好处是品质与保障房也不一样，居住定位要求也不一样。2010年的楼市应不会遇到拐点，像09年的楼市出现往上拐的拐点，现实是宽松的货币政策导致大量土地天价成交，在这样的前提下，暂时也不会有，除非等到银行货币政策缩