二零一三营销战略思路初探区域判断轨道交通及商业配套的全面铺开，全方位满足未来生活所需。全运会召开及政府南迁的政策利好，更加坚定了客户对于区域的信心。区域利好已被有效传递并广泛认可但项目未来面临一定风险全运会对于项目的销售节点和营销推广等方面，存在极大不可控风险。全运会之后区域的长期发展价值有待市场验证，全运会利好的持久性存在较大不可控风险同时，2013年将有大量项目集中入市，总建面超过400万平，板块未来竞争激烈项目方向世联认为，2013年富瑞项目必须抢占市场先机通过快销规避风险，抓住窗口期奠定项目口碑市场研判目前全运板块在售项目仅有三个，且全部为百万大盘，物业类型以洋房（多层）、高层为主【绿城全运村】通过强调项目低密属性和生活配套，突出自身宜居价值【去化情况及价格走势】高价位的入市，造成长期的有价无市去化缓慢；向市场妥协后量价飞跃125㎡【客户分析】客户群相对高端、地域来源分散、关注升值潜力，政府人员居多【营销层面】全城营销，与政府建立长期深入的合作关系，关键时刻低价冲量使项目成为了区域领导者【金道城】以绿城全运村跟随者姿态面市，依靠商业配套和轨道交通牵引，投资属性显著【去化情况及价格走势】较低的入市价格，最大程度的吸引区域内主流客户，70-80㎡产品去化较理想【产品分析】金道城产品设计较差，部分户型严重违背了沈阳客户的居住习惯，主力户型为55-75平米【客户分析】客户地域来源分散、关注升值潜力，多为难以承受绿城全运村高总价的下游客户【营销层面】以明星为切入点，但营销结果较为失败，并没有带来任何溢价，项目形象也未传达清晰【华茂中心】以百万平城市综合体的形象入市，后期有大量的商业【产品分析】华茂中心产品以高层为主，以中小面积的投资户型和强功能产品为主【客户分析】项目仅开盘一个月，从目前来看投资型客户比重加大【营销层面】华茂中心入市时间较短，但营销紧扣新市府这个地段价值，同时传递热销氛围区域及市场特征可以看到目前区域内存在两种发展模式：金道城华茂模式，投资区域+投资项目；绿城模式，投资区域+居住类项目本项目应该选择怎样的发展路线？地块属性——地块距离区域核心区位及主干道有一定距离，周边环境较安静，通达性一般项目属性——以洋房为主的低密社区，无大规模商业配套和社区配套项目规划的面积区间完全对位区域成交主力面积段，符合区域市场的最主流需求价值点梳理——低密舒居生活感受+纯粹宜居居住社区+超越市场平台的产品品质为本体核心价值从区域内两种发展模式上看，本项目与绿城全运村的模式更加契合在区域大投资环境的基础上，低密宜居为项目发力点机会点探究机会一：区域机会——政府导向及配套升级促使板块逐渐成熟，开发商与政府合力共赢。机会2：市场机会——市场上面积段和总价区间存在较大市场空白机会3：客户机会——大量具备较强居住意向的客户被绿城的高门槛屏蔽，只能被迫选择下游项目机会4：产品机会——在售项目舒适性及产品力较差，本项目本体质素具备极强优势。全运板块在售项目：3个机会探寻总价区间填补市场空白，通过宜居价值的全面传递、突出项目产品力和总价优势，有效切分绿城全运村中下游客户。项目定位市场站位：本项目坚决和绿城全运村站在第一梯队，通过宜居价值有效传递同华茂及金道城建立有效区隔三级客户---纯投资客户三级客户---纯投资客户低密舒居生活感受纯粹居住社区，远离吵杂繁多的人群环境纯粹宜居居住社区远离商业的嘈杂，人流的混杂，纯粹居住社区宜居感受精工品质产品超越市场平台的产品品质、优质产品设计、市场主流畅销面积区间、策略导出推售策略：年度成交额为3.5亿元，首次开盘销售276套，销售额1.75亿元营销策略营销思考核心诉求：低密纯粹形象营销节点：加快营销节奏，紧凑工程节点，抢占春季营销期及夏季展示期形象发布线：形象发布线重点传递项目的“低密、纯粹”形象及舒居感受清晰项目形象：预热期以强势推广（报纸、网络、户外等）诉求低密纯粹宜居形象全城轰炸，大范围短信推广区域发展高峰论坛：区域热度是项目成败关键，联合炒作区域，全程媒体直播品质展示线Qualityexperience低密示范区快速跟进：把握春夏最佳展示季节，以完美的低密生态生活征服客户产品解读国际建筑标准强化：在销售中心设立项目建材、品质标准展示部分精工打造完美空间体验：售楼处与样板间采用奢侈品品牌嫁接，深度传递项目高端品质销售强化线Salesability外展地点:万象城、奥体、中街、太原街外展目的：吸纳浑河两岸客群，提高项目的关注度，弥补因为售楼处开放过晚导致的蓄客期不足项目围挡要有明显国际感同时要具备价值点释放功能拓展区域:全运产业园、南部政府机关、三好街、五里河、南塔、铁西于洪外围、大学城、产业园区拓展目的：选择南部区域，最大化客户范围的同时客户实力有一