住宅房地产市场1经济背景根据经济学理论的分析研究，可总结出以下影响住宅房地产市场需求状况的因素。第一，人口状况：人口的增加，家庭规模的减少，婚龄人口的增加，都会导致对住房需求的增长。随着城市人口的增长，对空间的需求随之增长，城市人口数量增加的同时，家庭人口结构也在发生变化，如家庭呈小型化、分散化，家庭平均人口减少，相对家庭户数增加，对居住、生活、空间的需求必然增多。与城市人口增长相伴随的城市化进程加快，城市平面不断扩大，城市周边地带空间的结构重新组合，这种城市地域的扩展无疑带动了房地产的需求。可见，人口状况是影响住宅房子产需求的重要因素之一；第二，房地产的价格水平：房地产市场价格仍然是影响房地产需求数量及结构的重要因素。在正常的房地产市场上，价格偏高就会限制一定收入水平需求者的需求，价格降低会增加需求量；第三，居民收入水平：个人、家庭需求主体要把扩大空间效用的欲望变成现实，受到其收入水平的制约。由于房地产价格高，买一套住宅需要一个家庭十几年甚至几十年的收入，因而居民收入水平是影响房地产特别是房产需求的重要因素，一般来讲，住房需求的收入弹性是较高的，消费者收入水平高，支付能力强，对住房的需求也就相对高，在其他条件不变的情况下，人们对住房的需求与其收入水平呈正比；第四，消费者的投资情况：衣食住行是人们生活中不可缺少的，消费者手中有了钱，就会满足自己的欲望，向各个方面投资，如果投资教育，投资证券以及房地产等等，人们如果对股票丧失了信心，也许会将投资的兴趣由证券转移到房地产，增加房地产的需求量，因此，消费者的需求量也是影响住房需求的一方面因素；第五，“危改”拆迁带来的影响：牵动千家万户的危改，促进了房地产市场的健康发展，在近十年的时间里，造福百姓的危改工程，掀起了部分居民的大搬家，刺激了许多沉寂的房地产市场，大大增加了房地产市场的需求量，拆迁带来的住宅需求是不可避免的；第六，利率及抵押贷款的条件：受经济发展水平的限制和个人积累的制约，个人购买住房多数都依靠银行提供贷款来解决购房资金问题，形成了银行信贷中一种新的业务，近年来，随着我国住房制度的逐步深化，个人住房抵押贷款业务快速发展，贷款利率的高低对房地产需求市场也是有一定影响的；第七，政策因素：政策因素对生产性需求和消费性需求都有重要影响，政策是国家对房地产业进行宏观调控的必要手段，对房地产供求的总量平衡和结构优化有极强的控制调节作用，与消费者需求有关的政策，主要有住房政策以及相关的优惠政策。2层次分析用AHP方法分析问题大体要经过五个步骤：第一，建立层次结构模型；第二，构造判断矩阵；第三，层次单排序；第四，层次总排序；第五，一致性检验。其中后三个步骤在整个过程中需要逐层地进行。我们应用AHP方法对房地产需求的影响因素进行分析，可建立如图1所示的层次结构模型。利用特尔菲方法对三类人员进行统计调查，根据调查资料，利用1~9比例标度法得到不同人员意见之间的相对重要性之比为H1：H2=1：5，H1：H3=1：3，H2：H3=3：1，根据方根法计算得到H1、H2、H3的权数分别为：、、，判断矩阵的最大特征值为λmax=，一致性指标为CI=，平均随机一致性指标为RI=，判断矩阵的随机一致性比例为CR=<，可见判断矩阵具有满意的一致性；需求人员意见下各方案相对重要性之比为P1：P2=3：1，P1：P3=5：1，P1：P4=4：1，P1：P5=7：1，P2：P3=3：1，P2：P4=2：1，P2：P5=5：1，P3：P4=1：2，P3：P5=3：1，P4：P5=3：1，计算得到P1、P2、P3、P4、P5的权数分别为：、、、、，判断矩阵的最大特征值为λmax=，一致性指标为CI=，平均随机一致性指标为RI=，判断矩阵的随机一致性比例为CR=<，可见判断矩阵具有满意的一致性；专门研究人员意见下各方案相对重要性之比为P2：P3=1：7，P2：P4=1：3，P2：P5=1：5，P3：P4=5：1，P3：P5=3：1，P4：P5=1：3，计算得到P2、P3、P4、P5的权数分别为：、、、，判断矩阵的最大特征值为λmax=，一致性指标为CI=，平均随机一致性指标为RI=，判断矩阵的随机一致性比例为CR=<，可见判断矩阵具有满意的一致性；供给人员意见下各方案相对重要性之比为P1：P2=1：1，P1：P3=3：1，P1：P4=3：1，P2：P3=3：1，P2：P4=3：1，P3：P4=1：1，计算得到P2、P3、P4、P5的权数分别为：、、、，判断矩阵的最大特征值为λmax=4，一致性指标为CI=0，平均随机一致性指标为RI=，判断矩阵的随机一致性比例为CR=0<，可见判断矩阵具有满意的一致性；层次总排序计算结果为P3、P5、P2、P1、P4，排序权值分别为：、、、、，一致性指标为CI=，平均随机一致性指标为R