CONTENTCONTENT政策风暴，雷声阵阵，各路媒体争先头条报到【中原认为，针对写字楼市场而言】资料来源：深圳中原深港研究中心热点区域变化原来的主要全玻璃幕墙的设计已很少采用，多数采用中空玻璃与石材或铝扣板装饰，以大面积玻璃为主。外资企业机构受入世、CEPA和9+2的刺激，加快进深的脚步，大面积租购写字楼，与外地企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量2、深圳写字楼市场热点西移呈必然趋势区域写字楼市场现状与深圳其他区域的写字楼市场相比，宝安区写字楼市场起步晚、发展慢，供需没有经历过大起大落，一直保持在较低水平。租赁项目占主流，并且以只租不售为主。宝城写字楼近阶段入驻率整体上比较高，均达到90％以上，租赁市场形势良好。政府性商务写字楼资料来源：深圳中原深港研究中心4、写字楼面积区间较小，且租金水平低区域写字楼市场现状广深沿江高速入世、CEPA和9+2等利好，吸引更多跨国企业入驻深圳乃至本区域，大面积租购写字楼，与国内其他企业机构一道成为深圳写字楼租售市场不容忽视的重要力量宝安区每年的GDP都保持在15%以上的增幅，由外贸出口拉动实现的增幅每年都达到了五成左右2005年，宝安区新增企业占全市13.9%，仅次于福田和罗湖新增企业投资额占全市14.2%，仅次于福田和罗湖随着交通路网的不断完善，宝安写字楼的辐射能力将加强，越来越多的企业将进驻宝安区域写字楼市场现状面对宝安中心区未来日益激烈的竞争，我们将如何去应对？策略：田忌赛马，瞄准对手短板交通规划影响的经济环境带来的针对宝安写字楼现有租客，房地产投资客和宝安未来将大量新增的关内同行业客户，深圳中原三级市场工商铺部协同深港研究中心对上述客户进行了抽样调研，本次取样如下：宝安写字楼现有租客20份房地产投资客20份宝安新兴客户20份受访企业中，从事贸易、电子、金融、的企业较多，建筑/房地产和制造业也占一定份额。当问及购买写字楼会考虑的因素时，项目位置的提及率最高，此外，大厦的形象是影响客户购买写字楼的重要因素。中午就餐不方便是受访企业最希望解决的问题，共有17家企业，提到此问题。此外，有12家企业提出没有休闲商谈地方。受访企业当中有20家表示如果自身没有会议室，当开会人数超过20人就需要租用会议室，但也有12家企业表示当开会人数超过40人才会租用会议室。调查数据显示，若再次选择，考虑40-60㎡的公司最多，27家公司提及，此外，100-150㎡的提及次数也有18家。调研小结占地面积：8810m²建筑面积：38800m²（主楼35033m²,附楼3814m²，商业9050m²）容积率：<4.5主楼层数：２２层商业裙楼层数：４层建筑高度：<100米使用年限：３７年面积区间：４０－６０m²项目SWOT分析项目SWOT分析项目SWOT分析项目SWOT分析项目整体定位定位依据一定位依据二定位依据三细分：——宝安片区原有小型企业及投资客为主力客户；——其中以外贸、IT、电子、高科技等行业为主；——其中以中介、装饰等行业为辅；比较因素：区位前景、交通、商服配套、教育配套、周边环境、项目环境、规模、装修档次、户型结构、开发商公信力、成熟度、宣传包装等收益还原法：计算公式：V＝a/r[1－1/（1＋r）n]V：物业总价a：纯收益r：收益还原利率（根据银行1年期固定资产贷款利率加上分险调整系数6.02，取8％）n：剩余使用年限租金还原法计算项目写字楼均价=7296~7652元/M2玻璃幕墙+x元素为了提高附加值，我们需要一个景观标志！产品建议产品建议广场大堂用材上可基本保持原有风格，建议聘请专业大师进行灯光设计，提升大堂的档次与品味。现阶段大堂色彩过重，可在灯光的处理上略显柔和。产品建议免费项目收费项目*宽带网络专线。*提供商情咨询。*代订国内外订房及航空机位及交通安排*国内外旅游咨询服务。*会议安排。*邮件收发、快递、空运安排。*代订书籍、杂志、报纸。*电话转接及留言服务。*附属设备维修。细微之处，彰显高档品质。变频多联休空调满足企业24小时办公的需求；相对传统中央空调加新风系统；分户计量必不可少VAV变风量、新风系统也将成就项目的高档形象电梯是写字楼中最重要的垂直交通工具，便捷是企业关注点。商务中心的服务内容：中英文秘书服务；企业注册服务；公用资料库；相关涉外、贸易政策咨询；相关会计、律师、报关咨询联系服务复印、传真、电脑维修网络及胶卷冲印等配套服务新安湖商圈誉为“宝安华强北”前进路是目前宝安最繁华的地段天虹商场、沃尔玛、人人乐、海雅等，以及本土本土的中小型百货超市（南城）等，总营业面积已接近20万平方米。电子类主要市场：宝润装饰材料城（78区）、好运来综合性家居广场（79区）辅助市场：前进路沿线的街