前言项目介绍市场环境分析、SWOT分析关于项目定位的策略性思考分阶段招商计划租赁/销售价格建议关于我们的团队——世家/丽盛投资思考：我们有什么?我们需要什么？我们有….ƫ南一环唯一的成规模的商业物业ƫ便捷的区域交通ƫ数十个大型成熟居住社区ƫ数十万就近消费的巨大潜在人流我们有…..ƫ“高升桥”——“红牌楼”区域商圈整合改造带来的历史机遇ƫ项目定位差异化ƫ优质的物业载体ƫ商业个性我们有…….ƫ理性、激情、勇气ƫ专业、资源、平台ƫ团队、实力、经验ƫ开发商的支持ƫ打造“成都最具生命力商业中心”的雄心！我们是谁？南一环，纯商务中心，地标性商业中心!项目介绍项目区位图项目基础数据本项目为罗浮世家三期工程（包括一栋15层的高档写字楼和5层的商业裙楼）项目区位：一环路高升桥路口东南方200米综合商业建筑面积：17150.75平方米建筑层高：1层5.1米；2-3层4.8米；4-5层4.2米停车位：机动车位220辆非机动车580辆市场环境分析环顾四周——还有谁有资格或有意愿将“南一环，纯商务中心，地标性商业中心!”收编于麾下…..西起送仙桥、内双楠；东到玉林路、肖家河，从南到北，本案是唯一成规模的新建商业中心。我们就是ONLYONE！！！谁，在与我们竞争商业资源？谁，在和我们竞争消费者手中的人民币？罗浮广场周边一公里直径内大型商业物业：项目2.5公里直径内的大、中型商业物业⇱罗马假日广场⇱人民商场武侯分场⇱成都购书中心⇱风尚国际（社区商业街）⇱双楠人人乐、同辉购物中心……项目2.5公里直径内拟建的大型商业物业⇱新希望房产——红南港（写字楼、酒店、老洋房等）⇱东泰建材市场的改建——8万的精品家居饰品专业市场⇱武侯广场的开发——家乐福精品店（1—3层）、天亿酒店（四星级）等⇱永合地块——商业裙楼、住宅⇱红牌楼新拍卖地块的开发……项目周边现有及拟建商业物业状况：商业体量商业定位商业业态物业租金销售价格……但唯独缺乏：集中西餐饮、休闲、健身、洗浴、购物等多种商业形态于一体的中型——中高档商业消费中心这就是我们的市场机会！打造南一环地标性复合商业中心,是有市场基础和可行性的选择！是我们可以旗帜鲜明提出来的目标！高升桥核心区域商圈南一环唯一的新建规模化商业中心数十个成熟居住社区环伺周围数十万人自然消费人流开发商雄厚的企业实力和先进的开发理念物业建筑规划科学合理、硬件设施先进、符合高品质商业对物业的要求Weakness(劣势)Opportunity(机会)Threat(威胁)顾虑：因短视或资金压力而丢掉长期开发价值，现在的开发商经常做着杀鸡取卵的事情！“开发商”、“投资者”、“经营者”、“消费者”四方共生共融，是商业地产永恒不变的市场法则！我们必须与商家携手共创本案商业品牌，这是商业价值链的必然要求!项目定位核心思路以高级商务会所为招牌以超市百货卖场为项目人气支撑以中高档餐饮、娱乐、休闲为特色基础定位思路阐述本项目商业定位假设如果单看现阶段的情况，定位则处在一个尴尬的境地：如定位为汽配汽贸和建材饰材类专业市场，虽然在现阶段租金方面收益会较其它业态高，但会对项目办公楼会造成负面影响。且从政府规划来看，专业类市场都在向郊区外迁移；如定位为综合性的社区商业餐饮及休闲娱乐业，则现阶段区域消费力还不够，不能消化项目预期的商业物业规模。且租金回报在现阶段也较低，开发商所承担的压力也较大。定位思考原则环顾四周商业现状，展望未来区域发展，本项目应看到商圈未来的发展趋势，政府规划及商圈进化，在不违背区域商业未来功能的基础上，从新思考本项目的定位。商业经营战略以高级会所为品牌、以到达式、情景体验式商业为特色、以大众卖场为人气支撑来打造本项目的商业部分。定位思路阐述商业规划思路一：说明：-1F：利用空间，必要时可销售产权，实现利润最大化1F：高产值区，利润最高，建议市场自然消化2F-4F/5F：由一个商家租赁，降低操作难度5F：即为商务茶楼，又为写字楼提供商务餐商业规划思路二：说明：-1F-1F：由商家整体租赁，一层为店中店，可售产权2F/2F-3F：分层租赁/销售，整体规划为餐饮3F：可为餐饮，也可为娱乐业态4F/4F-5F：有水休闲，结合恒温泳池5F：部分可为写字楼配套商务会所商业规划思路三：说明-1F：超市1F：由市场自然消化，整体规划、招商2F：分成几个版块租赁/销售，整体规划为餐饮业态3F：高档健身/商务娱乐业态4F：有水休闲，结合恒温泳池5F：部分可为写字楼配套商务会所工程设计应考虑的几个问题§“大卖场”对物