房地产调研报告PPT讲座目录一丶项目概况济南城市概况项目位于历下区核心位置，奥体西路以东，工业南路以北，花园路以南。南靠大辛河。风景秀丽的大辛河为往后的居民生活提供了美丽的风景和良好的环境。该项目规划建设用地43700平方米，地上容积率不大于2.20，地下容积率不大于1.20，建筑密度小于等于25%，绿地率不小于35%。处在洪楼商圈、奥体南圈、高新区三大商圈的中心。银座超市和各类生活门店多处，提供更多生活的便利。南侧拥有山东省立医院（东院）和齐鲁医院，为居民的医疗状况提供了便利，同时周边的学校多家，例：丁家小学.凯旋公馆小学.崇德中学。保证孩子的教育品质。二丶市场环境分析（一）宏观分析（二）中观分析亮点【亮点2：区域发展】省会城市群布局首明确外市9个区县是济南“紧密圈”在山东省内，目前济南和青岛各率一帮兄弟城市携手发展，成为山东“双子座”。省会城市群经济圈以省会济南为中心，与周边淄博、莱芜、泰安、聊城、德州、滨州6个城市共同组成的省会城市群。2013年，省会城市群经济圈发展规划获省政府批准。此次《总体规划》中，也对范围和布局予以明确。省会城市群将以济南为中心，分为“紧密圈层”和“辐射圈层”。“紧密圈层”是指济阳、商河、平阴、章丘、莱芜市区、齐河、禹城、临邑、肥城、邹平、泰安市泰山区和岱岳区等周边区域为主。目前莱芜市区有莱城区和钢城区两个区，这也意味着共有济南以外的9个区县划入“紧密圈”。“辐射圈层”以淄博、泰安、德州、聊城、滨州5市市区为节点。这个“圈层”是以济南为中心，150公里为半径的辐射带。【亮点3：发展战略】“东拓西进、适时北跨”战略不变继续实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，积极引导城市布局沿东西两翼展开，严格控制城市向南部山区蔓延，适时跨越黄河向北部发展，优化旧城区城市功能，全面提升城市品质。微观三丶消费者需求分析时下,人们对很多商品的要求已经从简单的满足基本需求到追求品牌和品质的阶段,这一点,在房地产市场也不例外。近年来,人们的住房需求已经不仅限于有房住,而是更加追求房屋的配置与品质。买房不将就,选房重品质。随着近年来人们思想观念的发展，我国的家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时，套型结构趋于小型化。例“我想换套大四室住宅,要有好学区,最好房子是环保科技建筑,有新风、除霾系统,小区物业一流、安全、私密,有类似智能管家等,在济南有推荐的吗?”这是身边一位改善型购房者的购房需求,他是一位比较前卫的潮人,有着较为丰厚的收入,在选择家庭住房的终极改善时,考虑到了住房产品的发展趋势,把未来几年的需求都考虑进去。在耳边不断萦绕的地产广告中他了解到了一些在售特色住宅产品的突出特点和卖点,于是,追求完美的他综合了上述因素,为自己制定了置业的目标。虽然,市场上刚需客户还占大多数,但是随着人们对自己和家人居住健康的重视,环保、科技等新型住宅产品开始不断走进大众视野。1.人口因素中国是一个人口大国且人口增速也很快。截至28年末，全国总人口数超过13亿，自然增长率超过5‰。随着人口的增加和人口结构的变化，房地产作为生产、生活必需品，必然需要大量的市场供给。这种由人口因素引起的刚性需求是带动房地产需求旺盛的重要影响因素。如果小康生活的居住标准按25平方米/人计算，那么我国现有居民达到小康生活标准的实际住房需求量超过3亿平方米，再加上这13亿人工作、学习、休闲娱乐等需要的经营、生产和公共设施用房，这巨大的市场需求将对我国房地产市场发展产生积极地推动作用。同时，随着近年来人们思想观念的发展，我国的家庭结构状况发生了巨大变化，呈现出家庭规模缩小、家庭数量增多的趋势。年轻人结婚后大都不愿意与父母同住，这使我国传统的多人口、大家庭的家庭结构得以改变;计划生育政策的沿用，使得三口之家、老人独居的家庭结构越来越普遍。因此，我国居住用房地产需求量在呈现扩大趋势的同时，套型结构趋于小型化。2.城市化因素目前，中国正处在城市化进程高速发展的时期。根据相关数据显示，27年我国城市化率为44.9%，年均增幅约为1%。按“十一五”规划要求，21年我国城市化率将达到47%，预计22年会达到6%。城市化的快速推进必然带来新增城市人口首次置业需求。按照我国13亿的人口总量和年均1%的城市化率增速计算，保守估计每年将有超过13万人成为城市新增人口，这部分人同样对房地产有着刚性需求。因此，城市化因素成为房地产市场需求旺盛的又一重要因素。人口的迁移和流动不仅使房地产的需求总量增加，而且还在很大程度上改变