珠江恒昌的区域发展研究观及方法论本文以天津海河智慧城片区发展与经营策划为例，全面深入地阐释恒昌的区域研究体系，既是对恒昌过往研究总结升华，又希望听取各方意见，进一步完善研究方法，提升研究水平。一、引言随着近年中国城市化进程的不断加快，将城市作为一笔巨大的资产予以运营并追求综合效益最大化，即“城市运营”的思路已经成为中国各级政府和官员的主要共识。城市运营需要大手笔、大战略、大思维、大整合。因此，过往点式精细化的项目开发逐渐让位于成片区域开发而日渐成为各级政府推进城市运营的重要手段和载体，区域发展与经营研究从来没有像今天这样得到了政府和市场的充分重视。从1993年珠江恒昌成立之初起，公司便有幸参与了广州市城市重点区域(珠江新城、琶洲、金沙洲等)的发展定位及开发经营咨询顾问工作，可以说公司十数年的发展从一定程度上见证了中国“城市运营”从萌芽到方兴未艾的全过程。尤其近年来，随着中国城市化进程的不断加快，珠江恒昌更加广泛深入的参与了国内部分城市重点区域的发展与经营策划研究工作。由于综合社会人文、产业、规划、市场等各要素的全面、深入、成熟的区域研究无论是在理论界还是实践界尚未形成公认完善的研究体系和方法，因此通过恒昌近年来的研究实践，我们在已有部分研究成果的基础上，不断学习总结，逐渐形成并完善了自己的研究观和方法论。本文以天津海河智慧城片区发展与经营策划为例，全面深入的阐释恒昌的区域研究体系，一方面是对恒昌过往相关研究的再次总结升华，另一方面希望聆听同行及专家的宝贵意见，进一步完善我们的研究方法，提升研究水平，为中国的“城市运营”贡献自己绵薄的力量。二、恒昌对区域研究的基本认识1、区域研究的差异化特征过往由政府主导的区域研究（区域规划可能更确切）主要是从空间的角度看待区域发展问题，研究视野较窄，难以客观全面的剖析区域发展的各要素。近年来的区域开发实践证明，区域发展问题除了空间角度外，还广泛牵涉到社会人文、经济产业、发展战略、物业市场等各个方面和环节的要素。因此，从一定程度上来看，真正意义的区域研究将是一个有别于传统规划研究的全新领域。另外，区域研究与一般性的项目研究在方法和思路上亦有较大差异。正因为以上这些差异才使得区域研究有必要形成一套适合自身特点及规律的研究方法和体系。恒昌认为，区域研究的差异化特征主要表现在以下几方面：（1）空间尺度的宏大性区域发展研究项目一般占地面积均在3平方公里以上，与一般项目研究相比，空间尺度不在一个数量级上。巨大的空间尺度要求区域研究过程中应更多的具备空间的概念和视角，不能将视线过多的聚焦在某个点上，而应充分考虑到不同功能区之间的联系。（2）功能体系的复杂性区域由于占地面积大，必然承载的功能也更复杂。而不同功能之间并不是简单的并列关系，而是丝丝相扣，层层递进的咬合在一起的。因此恒昌认为区域不同功能之间俨然形成了一套完整的体系，在这个体系内，各种功能的分工和角色并不相同，如核心功能、衍生功能和配套功能等。（3）开发过程的持续性城市区域的开发周期较长，一般均要10年以上。在如此长的开发周期内，外界要素（如市场信息、规划信息、政府决策等）一直处在动态变化中。正因如此，恒昌认为区域研究中更应具备较强的前瞻性，并预留足够的弹性和空间以适应外界要素的变化。（4）“市长”与“市场”的互动性政府往往是区域开发的“始作俑者”，但仅仅依靠政府的鼓吹和所谓的规划利好不足以全面推进区域开发进程，因为政府既没有区域发展所需要的如此庞大的资金，也没有区域发展所需要的大量人力和物力，更缺乏市场开发的观念和意识，政府必须充分借助市场的力量方能撬动区域开发的进程。但仅仅依靠市场力量而完全将政府的支持和监管撇在一边亦会适得其反，最终使区域开发偏离政府的初衷。因此如何让“市长”（政府）和“市场”跳好双人舞是区域发展研究中不得不认真思考的问题。2、恒昌的区域研究“三段论”恒昌认为，区域研究按先后顺序依次可分为“发展定位研究”、“开发经营研究”和“营销推广研究”。这三段研究既顺应了人认识事物解剖事物的逻辑顺序，也符合区域开发操作者运营区域的实践顺序。而且多次实践证明，恒昌对区域研究的“三段论”划分在项目的策划过程中得到了良好的检验和认可。（1）“发展定位研究”是前提只有明确了区域“做什么”之后，才能制定下一步的“怎么做”，所以“发展定位研究”是后续一系列研究的前提和基础。在这一阶段的研究过程中主要回答区域发展的方向和主题、各功能之间的关系、产品体系等问题。（2）“开发经营研究”是保障明确了“做什么”之后，“怎么做”才能保证发展定位研究内容能顺利实施并获得市场的充分认可便是这一阶段要研究的重点，其中包括区域的开发策略、开发分区及时序、开发强度的合理性设定、经营性用地出让方案及出让计