“恒大名都”前期营销策划方案系别：管理与经济系班级：09级工商管理（3）班组长：杨天刚（8）副组长：杨鹏(1)组员：王威（9），王志达（0）窦研（7），李柏融（2）雷雨（5），徐东升（3）王超（6），王志荣（4）恒大名都前期营销策划方案银川房地产环境银川市来一直环绕着“七十二连湖”水系进行房地产开发，具有房地产商界开发的潜能。1.社会文化环境：银川被誉为凤城，有着悠久的历史文化积淀，社会风尚，人文精神有着很大提高，也推动了居住文化的繁荣，这为房地产的发展创造了良好的基础。2．自然环境：“塞上湖城”“天下黄河富宁夏”的美誉为宁夏所有，黄河流经银川，为这一带地区的生态环境创造了条件，银川地区南北较长，东西略窄。贺兰山中段近70公里在银川市境西缘，呈北偏东走向。市境东部是坦荡辽阔的银川平原。3.人口环境：城市化是现代化建设的必经途径，是经济社会发展的必然趋势。进入21世纪以来，随着我国现代化建设进程的加快，我国的城市化得到了前所未有的发展。截至2008年底，我国的城镇人口突破6亿，城镇人口比重达到45.7%。与2000年相比，城镇人口增加了1.48亿，城镇人口比重上升了9.46%，年均提高3.78%。银川市作为宁夏回族自治区的首府，近几年来，随着“大银川”战略与“两个最适宜工程”的启动，宁夏银川市的城市化速度在加快，人口转移的规模日趋加大。人口转移中既有大量的被征地农转非人员由农村进入城市，也有大量的干部及其随迁子女自区内各市县进入了宁夏银川市，还有大量的农民工自区内市县和外省市进入银打工，更有大量的外来人员来银川投资、置业、经商。这样一支数量庞大的人口群体向银川转移，既成为推动宁夏银川市城市发展和经济的繁荣的巨大动力，加快了宁夏银川市城市建设和经济发展，这既有利于银川的经济与城市建设，更为银川带来了许多新生置业群。二：环境机会与威胁分析环境机会分析社会文化环境的提高，城市定位不多上升，外来人口不多增加，为银川房地产业的发展带来了许多的优越条件。随着社会经济的发展，市民对住房的要求也越来越高。追求舒适，享受人生的观念越来越强。在此环境下，项目所在地银川市金凤区通达南街与双渠口路交会处向西500米，东靠通达南街，南至6号规划路，北到长城西路，西临凤翔街。良田渠街将项目东西一分为二（周边有新六中、森林公园等优质教育景观配套。）环境威胁分析随着房地产技术环境的提高，房地产的竞争将会日益加剧，纵观整个市场趋势，银川的房地产市场竞争基本进入比规模，比实力，比理念的阶段，一些不具备经济实力，缺少先进理念的开发商将会被淘汰出局，有人说银川房地产的竞争到了白热化程度，本人认为：目前银川的房地产竞争还仅是进入了热身阶段，真正的残酷性甚至是毁灭性的竞争还未到来，前些年，外资进入房地产的比例不低，估计在经济一体化进程中，外资进入银川房地产的比例会越来越多，那时的竞争才算是进入白热化阶段，估计未来几年，银川的房地产市场将会出现重新改革的大变革，新一轮的竞争格局将会到来。经前面的分析，可以看到，（a）银川的房地产现状是供大于求，空置房比例有增无减，只有那些具有特色的楼盘才能取得良好的销售业绩。（b）楼盘出现了严重的两极分化现象，好的特别旺销，中间层及差得举步维艰。三：开发主题：以中等面积的舒适型户型为主确立理由如下：从历史角度来看，传承恒大地产多年的精装修经验，将成熟的9A精装理念引入宁夏，为客户提供高品质、高性价比的精装修房。从建筑风格来看，恒大名都建筑风格是“精致典雅”的欧洲新古典主义。在建造形态上采用欧式风格，具有简洁、线条分明、讲究对称、运用色彩的明暗，鲜淡来对视觉进行冲击的特点。在意态上则使人感到壅容华贵、典雅,富有浪漫主义色彩，给人感到无限向往及产生遐想的力量。从周边环境来看，项目充分利用现有的景观资源和迷人的小气候，采取错落布局、多重建筑形式的方法确保住户的景观眺望，另外，绿景向小区内部延伸，使小区内水景与住宅互补关联，在小区中心营造多个中心花园，使水运、绿意无处不在。小区引进珍贵的高大植被，形成水滨绿廊，结合中心湖设置沿湖景观带，体现“高尚生活、浪漫水滨”。从地理位置来看，恒大名都位于银川市金凤区通达南街与双渠口路交会处向西500米，东靠通达南街，南至6号规划路，北到长城西路，西临凤翔街。良田渠街将项目东西一分为二（周边有新六中、森林公园等优质教育景观配套。）四：开发商基本情况开发商概况1，以往开发情况XX集团开发的该项目，属于首个项目，以前没有住宅房的开发经验，对市场及房地产格局的把握相对较弱2，美誉度XX集团以前是以建筑业为主导产业的，在房地产开发上美誉度几乎为零，但是在建筑领域享有较好的美誉度，而建筑与房地产是血肉相连的，开发商在建筑的美誉度对接