市场调研基础我们今天要探讨的几个问题：什么是市场调研？我们今天要探讨的几个问题：前期沟通我们今天要探讨的几个问题：1、定义目标并设定参数（目的、具体目标、人员安排、完成日期、费用预算等）2、选择数据来源（非正式沟通、图书馆资料、互联网查寻、访谈等）3、设计并实施数据收集程序（设计问题、编写问卷等）4、分析数据（简单分析、数据软件分析SPSS）5、汇报结果（调研人向决策人）开发商做市场调查的困难和方式开发商做市场调查的困难和方式我们今天要思考的几个问题：地产策划常用的市场调研有哪几种形式？（一）踩盘跑盘实用小技巧：1、形象好树立良好的第一印象：男士——着职业装、整洁；女士——化妆、清爽、整洁2、有信心取得对方信任的最关键因素3、着装（身份显示）男士——别拎公文包女士——别拎纸袋4、二不、二忌二不：不要太专业、不要留假电话二忌：忌贬低别人楼盘，忌同性接触跑盘实用小技巧：1、先打电话后上门——进售楼处之前打电话咨询，告之要上门2、表现沉着机智——不要“眼观六路”，你进去售楼处销售代表会自己跟上来的。不要多问，要看准时机再询问。3、自己制造机会——可以事先将自己的手机调到振动，再按响铃声，装做买楼的自言自语，自会引起销售代表注意，而有人来为你服务。4、时间选择——跑住宅的时候，最好选择周六、周日上午10：30—11：00或下午3：00—5：00；因为这个时候去的更可能是诚意客户，并且这也是销售代表最忙的时候，他不会太仔细分辨你是否是跑盘的。（二）问卷调查（三）访谈我们今天要探讨的几个问题：市调过程中需注意的几个关键点？相关文案的撰写——（一）计划书相关文案的撰写——（二）总结报告除了技术问题，还有别的吗？民间指数民间指数1（宏观经济指标）：1、经济复苏指数——新车销售量大增；司机、保姆需求量大增；出现置业人潮；赴海外渡假量大增；纯种狗与狗主人同时增加；医学整容整形增加2、垃圾指数——垃圾量增加，经济繁荣。人们扔的东西多了——过时的家具、衣服都被扔掉，人们购买的大件商品多了，这些商品的包装都成为垃圾；垃圾量减少，经济衰退。人们无力购买新东西或不买大件物品，没什么包装可扔。民间指数1（宏观经济指标）：3、口红指数——口红销售量高，经济繁荣。口红销售量少，经济衰退。4、家庭主妇闲钱指数——家庭主妇的闲钱用来炒股票，说明股市的投机因素大；家庭主妇的闲钱用来炒房，说明房地产的投机因素越浓。民间指数2（房地产产业链指标）：民间指数（房地产产业链指标）：民间指数2（房地产产业链指标）：民间指数2（房地产产业链指标）：民间指数2（房地产产业链指标）：民间指数2（房地产产业链指标）：13、购买力指数——房屋的月供按揭款额不超过家庭月收入的一半，房屋就有强大的购买力。这里通常指20年，8成按揭贷款情况。计算的麻烦在于家庭平均月收入的计算。由于房地产的客户基于收入上的细分，不同的物业类型的购买力不能持平均主义。1、大排面指标——大排面指数是指一个楼盘合理的均价是这个楼盘半径500米内小吃店里一碗排骨面价格的1000倍。如果大排档上卖的“大排面”一碗4块钱，那么这个地方标准的房地产价格就应该是4000元／平方米；如果大排面卖到6块钱一碗，那么标准的房地产价格就应该是6000元／平方米；如果你发现面价是5块钱一碗，而附近的房价只是4200元／平方米，那么你可以毫不犹豫地投资；相反的话，房价就有虚高的成分。2、万科进驻指标——指万科所进入的拿地开发的城市，说明这个城市应该是一个相对成熟、有机会、风险偏小的城市。现在万科已进入18个城市：深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌、佛山、鞍山、大连、中山、广州、东莞、无锡、昆山。万科选择进入的城市主要考虑项目的可持续发展；1993年进入的鞍山当时没有收缩的原因也是考虑可持续，万科至今已在那开发了2个项目；1994年保留下来的沈阳，已开发5个项目，今年还会开发1-2个项目；2004年进入的城市是东莞、无锡、昆山。3、飞机指标——一个城市的飞机航班频次多少，可以判断该地区地产活跃程度。频次越多，外商越积极进入，地产也越活跃。举例来看：省会城市如石家庄到深圳最初一周有2班次，现在已经取消了，青岛到深圳每天有好几个班次。所以，青岛的楼市相对活跃；南京班次也非常少，但是房价高，可以看出当地消费的虚高。此指数不适合：旅游城市，比如深圳到桂林一天有4班，但是桂林房地产并不发达；联体城市，比如深圳到广州，没有飞机。4、机场的士司机倒客指数——倒客越频繁的城市，营商环境越差。有些城市的士司机会在出机场几步路时，找各种借口把乘客请下车，然后让乘客转搭其他出租车。这是一种倒客行为，因为司机可以立即回去排