编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页共NUMPAGES24页第PAGE\*MERGEFORMAT24页共NUMPAGES\*MERGEFORMAT24页北海嘉园项目全程策划书TIME\@"yyyy'年'M'月'd'日'"2025年3月6日目次第一部分：项目背景分析第二部分：市场环境分析第三部分：产品SWOT分析第四部分：市场定位第五部分：营销策略第六部分广告策略与媒体行程计划第七部分公关策略与活动安排第八部分销售准备第九部分营销控制第十部分工作排期第一部分：项目背景分析：基地基本资料坐落位置：该基地位于沈阳市的东部，地块为偏西南--东北约20Ο在大东区境内。东临北洮昌路、南面为新规划的道路与原有旧建筑相隔；西面与原有旧建筑相接；北面临北海街。地块概况该地块曾L形状，整体较为方正，如上图所示。基地面积：总占地面积3.837公顷；规划总建筑面积为73600平方米。使用分区：主要道路：北海街。次要道路：北洮昌路及新开路；合作街。建筑层数：六层住宅8栋、十二层住宅3栋。绿化覆盖率33%：容积率：1.9建筑密度：27.5基地附近环境分析（1）区域特征：本案地处沈阳市东部，大东区境内，该基地原为商业用地和周边自然形成的居住区域，基地距新北站只有近十分钟的路程（按骑自行车计算），距中街商业区2公里路程,周边市政配套体系较为完善。该地区原有大面积的棚户区和工厂区，近几年，政府在大力发展当地市政建设的同时，对棚户区和旧工厂区进行了整体改造，市政配套设施得到相应完善，区域面貌将有较大改变。本案属于大东区，当地居民成份较为复杂，消费能力不是很强，有相当一部分为工厂的职工，社会治安及交通状况良好。区域内电力、燃气、自来水供应情况较好，通讯、电视信号输出质量良好。基地周边原有较大型的工业企业部分已迁址或处于停产、半停产状态，并且南面不临交通干道，对空气的污染较小，能够保证较好的空气质量。（2）市政配套（以2公里为半径）学校：小学：辽沈一小学、辽沈二小学、辽沈三小学、柳条湖小学、大东区合作街小学中学：沈阳市第一百四十七中学、沈阳市第一百一十一中学、沈阳市第一百二十二中学、沈阳市第二十八中学、沈阳市第五十中学、沈阳市第五中学中高等院校：沈阳冶金学校、辽宁教育学院、辽宁省朝鲜族师范学校、沈阳大学医院：沈阳市第十人民医院、沈阳胸科医院、沈阳铁路局总医院、于洪区红十字医院、沈阳市骨科医院、沈阳沈海医院、辽宁省血液中心、北海街大药房、御药堂大药房、东北大药房金融：中国农业银行、中国建设银行望花分理处、中国银行、中国工商银行、中国财政证券公司专业市场：沈海货运站、北塔钢材市场、沈阳轮胎市场、北塔铝型材装饰材料市场、小北纸品市场农贸市场：洮昌市场、新港综合市场、吉祥市场、宜兴购物广场、芳草地购物中心政府机关：辽宁省反贪污贿赂局、辽宁省检察院、辽宁省常务委员会、大东区国税局第二中心税务所、新华社、辽宁省军转接待中心、辽宁省教育厅、辽宁电信宾馆、酒店：巴蜀酒楼、客运大厦、柳湖宾馆、辽宁经贸大厦、华峰宾馆、辽宁工会大厦、人民大厦、辽宁皇室休闲俱乐部水电供应：大东区供电局、沈阳自来水营业公司大东分公司、沈阳电业局北海售电站、沈阳自来水公司北海售水站；企业、科研单位：沈阳石化设计院、东北农机院、沈阳起重机械厂、沈阳仪表研究、沈阳市开关厂驻军及派出所：柳条湖派出所、洮昌派出所公交线路：328：马路弯—北站—长客—三家子—新城子325：沈阳北—长客—矿中—虎石台213：冷暖风机厂——乐购超市611：新立堡——南站229：北站——东站245：南塔——北陵东门259：第七粮库——东陵区政府4324：广告学院—东滨河路人文古迹：九一八烈士纪念馆（3）区域交通：本案所处区域主交通道路为北海街和洮昌路接联合路。北海街为双向六车道，路况良好，为沈城的一环交通干道；联合路是连接沈阳市东西交通的干道之一。本案所处区域次要道路为洮昌路，为低等级道路，路况狭窄，机动车走行较为不便，东北边止于北海街，西边止于联合路。可就就近搭乘的公交车有328、325、213、611、229、245、259、4345、4322、4324路。——距市政府广场5公里；——距沈阳北站4.2公里；——距长客总站1公里；——距九一八纪念管0.3公里；——距带状公园1.1公里；小结：1、本案所处地区为自然形成的居住区，城区面貌较为破旧，居民成份较为复杂且购买力有限；2、周边市政配套体系较为完善并在不断得到改善；3、本案周边人文环境不成熟，文化气氛不足；4、本案周边缺乏充足的绿地、广场等自然景观及植被；