看看税务稽查是如何查你的账！-房地产篇本案特点：本案背景相当复杂，曾给稽查局领导和检查人员都带来了一定的压力和检查难度。最后，检查人员在市局领导的高度重视和支持下，突破多重困难，顶住多方压力，以事实为依据，以法律为准绳，不偏不倚，处理处罚合法、合理。本案实施了听证程序，取得了比较成功的效果和影响力。一、案件背景情况(一)案件来源本案为T市局督办的群众实名举报案件(省局也多次接到群众举报，一直关注着案件的进展)，举报信中反映D市××建设开发有限公司存在建筑发票多开、销售发票少开、利润不实等现象。考虑到该单位2001-2002年基本为筹建阶段，2003年开始才有预售发生，因此检查人员决定于年1月21日开始对D市××建设开发有限公司2003-2007年的涉税情况实施检查。(二)纳税人基本情况D市××建设开发有限公司成立于2001年4月30日，股东为H（占50%）、Z（占25%）、Y（占25%）。主要从事房地产开发销售，企业所得税实行查账征收。该单位自成立以来共开发了三星二期（包括繁锦公寓和锦绣苑）、佳园东区、佳园西区四大楼盘，检查人员进点检查时，除佳园西区刚开始预售外，其余基本已销售完毕。二、检查过程及采取的检查方法(一)实施检查前的预案接到检查任务后，检查人员在查前做了一定的基础工作：1、从《税友2006》户管资料库中调阅该单位的基本信息，对其纳税申报情况有了初步了解；2、以业务咨询的方式口头约谈某些比较熟悉的建筑业老板，从侧面了解房地产企业和建筑企业之间工程款的开票和结算等有关情况，使心中有底。3、专门针对此案进行了查前讨论分析。根据省局有关房地产行业检查的要求，结合举报信中的内容，一致认为该案比较棘手，要想把该案查深查透，就必须对该单位近几年所涉及的开发项目来个“兜底算”，重点检查核对工程决算额与入账的建安发票额是否一致？开发产品的计税成本结转是否正确？预售收入是否已按规定结转实际销售收入？开发产品的销售价格是否存在明显偏低的不正常现象？所涉及的各项地方小税种是否均已申报缴纳？经过以上查前分析，明确了办案思路，并制定了《税务稽查预案书》，决定采取调账检查的方式，要求其提供近几年所开发完工产品的决算资料、测绘书及销售明细记录等。(二)检查的具体方法在本次检查过程中，检查人员先后调取了该单位2003－2007年度的有关账册凭证、报表、合同及工程预决算书等资料，然后进行查阅审核。首先对账面的“预收账款”、“其他应收款”等往来账户及“开发成本”、“开发产品”所属的二级子科目的借贷发生额进行逐笔审核，看其是否存在异样或预估多计成本等情况；然后重点核对该单位已完工交房的三星二期工程和佳园东区工程决算数据与入账的开发成本（开票数）是否一致，有无存在多开或虚开发票等现象。在检查核对过程中，发现了以下疑点：1、该单位所开发的三星二期--锦绣苑工程中的门窗属甲供材料，但实际入账的门窗发票额大于决算书中所冲减的门窗款；2、锦绣苑中有1套小康型住宅和佳园东区中有9套商品房分别已于2005年12月和2006年5月交房，但所收房款仍挂在“预收账款”科目中；3、2006年度企业所得税汇算清缴报告书中，预计计税毛利额减少额的数据来源模糊不清；4、2006年度未销售的商品房占用的土地应申报缴纳城镇土地使用税的起讫时间不对；5、所售的繁锦公寓一层营业房共有18间，其中股东H的母亲许××一次性所购的16间的平均销售单价仅8846.36元/m²，明显低于其余两间20000元/m²的售价，且当时的购房款是由公司全额借与的；另锦绣苑A、B型均属联体小康型住宅，共有24套，其中有2套售价明显低于均价；C型属独体小康型住宅，共有6套，大部分由股东所购，但售价明显偏低于同期的联体均价。针对以上发现的疑点，检查人员一一进行取证核实。期间，曾多次深入到项目开发地、销售现场进行实地盘点。特别是针对上述第5点所反映的销售价格问题，检查人员采取外围调查和税企沟通相结合的方式进行检查。由于该单位对价格问题所作出的解释(认为所涉几人既有股东，也有亲朋好友或“关系户”，销售价格上给予优惠是正常的)理由不充分，并非因为经权威部门认定的房屋出现瑕疵等质量问题而降价，所以不是构成价格明显偏低的正当的理由。同时，检查人员又考虑到许××所购的营业房(其余两套是连二层一起卖的)和C型的4套独体小康型住宅(产权面积中包括部分夹层和车库面积)的售价均缺少一定的直接的可比性，为此，检查人员借鉴A、B型联体小康型住宅的售价及繁锦公寓对面由D市城市建设综合开发有限责任公司（城建局下属单位）开发的营业房的同时期的平均拍卖价格13682.87元/m²，结合该单位每间营业房的具体方位、实际销售情况以及平常与其交流中的反馈意见，并多次