汉拿成林道项目商业策划建议建议内容商业的开发原则及思路商业开发原则天津商业地产概况天津商业地产年供应量天津商业地产于2003年崛起，04年爆发，在05年达到历史最高点，现总量已超过1000万平米；天津商业地产发展趋势商业地产面项目将在未来2-3年内有集中放量的现象产生百货零售业群雄逐鹿，南京路沿线将呈现白热化竞争大卖场进入市场调整期社区商业将成为新型商业地产开发热点酒店的开发量将继续上升，并呈两极式发展商业地产郊区化将成为新的发展趋势市场细分将进一步加剧，专业卖场的发展将成为新的趋势物流类地产在未来几年内将会大量出现本项目商圈形成条件分析本项目商圈形成条件分析区位分析区位图区位分析——区域GDP小结区位分析——社会消费品零售总额小结区位分析——人口统计环境小结区域现状区域发展规划航空城的建成将进一步提升区域功能与价值天津航空城规划用地北至成林道延长线、东至京津塘高速公路、南至机场维修区，规划占地面积约21.38平方公里。未来消费人群增加与升级道路规划区域将与卫国道、空港物流区相连通，成林道拓宽至40米，成为连接市区与空港物流区、天津机场、滨海新区及周边其他县市的交通要道。项目周边商圈分析商圈分布及构成东兴商圈万新村商圈邻近商圈商业供应量：万新村商圈距离本项目较近，在项目区域内目前尚无商业设施的情况下，区域日常生活消费会主要发生在万新村商圈。万新村商圈商业特点：超市卖场类设施成长迅速社区商业稳步增长生活型购物市场细分更加完善，商业竞争更为激烈区域商业设施逐步升级通过上述分析我们可以看到万新村商圈作为区域核心商圈的地位日益稳固，随着其商业业态的丰富以及档次的提高，其辐射范围也将进一步扩大。本项目商圈形成条件分析区域商业地产特点分析大卖场特点描述区域商业地产特点分析区域商业地产特点分析东丽商业中心区域形成商圈的推测区域商业地产市场展望商圈形成的可能性推测城市扩张角度形成商圈的条件区域形成商圈的推测项目区域将连通卫国道与空港物流区，区域导入性增强，区域流动人群将大幅增加。结论：1、本区域将拥有大量固定消费人群以及由便捷的对外交通带来的流动人群；2、区域内的发展性质决定区域需要一定体量的商业设施；结合区域规划发展与区域缺少复合型商业地产的现实，考虑到本项目计划全部销售，因此区域将不会有大卖场出现，可以考虑在本项目商业部分设计一定规模的吸引目的性消费的业态，如餐饮娱乐城、精品购物街等以达到汇集人流的作用。根据上述分析，戴德梁行认为区域具备形成商圈的条件形成商圈的类型：本项目计划全部销售，因此将不会有大卖场出现，为满足消费者日常生活需要，开发部分生活配套型商业必不可少；为了更多吸引区域以外人群及流动人群，项目应增添部分目的性消费元素，另外，在定位上应与邻近的万新村商圈社区配套型商业的形式形成错位。形成商圈的时间预计区域未来1年内将有三个住宅项目亮相，2-3年内完成入住。作为区域内唯一拥有商业设施的本项目也将逐渐承担起满足区域居民日常生活需要的功能。这时候商圈逐渐形成，但并不成熟，商圈类型为社区型商业。4-5年内，随着各项规划的实施，区域的人口将继续得到增长，人员素质将得到提高、交通的便捷性也将得到体现。从而商圈得到升级，并向邻里型商业中心发展。相关案例分析项目区位图44项目住宅与商业分布图碧云国际社区各商业业态面积比碧云国际社区商业租售价格碧云国际社区成功分析碧云国际社区缺撼分析：餐饮类生活购物类休闲体验类碧云国际社区与本项目对比分析：需改善之处社区商业标准本项目市场定位项目市场定位优势——STRENGTH劣势——WEAKNESS机会——OPPORTUNITY机会——OPPORTUNITY威胁——THREAT项目市场定位本项目市场定位——客户群定位本项目市场定位——客户群定位本项目市场定位本项目形象定位尚东新时区LifeStyleCenter：形象定位——Fashion：时尚流行形象定位——FreshFood：新鲜的蔬菜、水果形象定位——Fun：娱乐、快乐业态定位会所主题项目会所主题选择建议——男士养生会所项目会所主题选择建议——瑜珈主题休闲项目会所主题选择建议——综合主题项目会所主题选择建议——另类主题本项目价格制定成因解析：商业地产升值率分析商业地产升值率分析商业地产升值率分析商业地产升值率分析小结商业地产市场相对不成熟的地区商业地产升值率分析商业地产市场相对不成熟的地区商业地产升值率分析商业地产市场相对不成熟的地区商业地产升值率分析小结本项目商业地产销售价格预测项目商业部分将于2009年前后入市，那时居住氛围刚刚产生，因此建议在经营性商业开发体量满足市场需求的前提下，开发部分同时具备居住与投资功能的产品。在这里我们引入多功能公寓与经济型酒店形式。1、天津经济型酒店存量分析当前