目录目录第一部分中国养老市场宏观经济概述□截至2009年，我国60岁以上的人口已达1.67亿□占总人口的12.5%□占全世界老龄人口的1/5，□世界上唯一老龄人口过亿的国家。□截至2009年日本人均GDP将近40000美元□中国的人均GDP只有3744美元□日本的这一数据约为中国的10.6倍五、发展多样化、社会化、市场化养老地产号称是房地产领域里的最后一个金矿。首先，很多切入其中的投资人往往只是奔着国家相对优惠的土地政策，但养老社区的关键并非在建房子，而是在管理、服务体系的建立。其次，目前养老产业的整体收益率非常有限，举个例子，即使国内运营最好的养老机构，200亩建筑面积、1600张床位全部入住的情况下，净利润也不过7%。光大亚雷执行董事周以升就说：养老地产从中期看有大机会，这是一个结构性的机会。其作为财务投资人总是要比行业先锋慢半步，主要是要考察风险点，毕竟目前真正有成功经验的养老地产开发和运营商都很有限。老年公寓在社区中适于老年人居住要求来进行设计和建设的，称为老年公寓。这种公寓主要按老两口住在一起来设计的，因而一室一厅一厨一卫的一室户占有一定比重，又考虑老人有时要与亲人住在一起或雇褓姆等需要，因而二室户仍然占有主体地位。老年公寓是多种专业化经营项目的综合体，其管理与经营更加强调服务的质量。主要特征有：1）在时间特征上，入住群体入住时间较长；2）在经济特征上，形成投入产出的良性循环。是以个人缴费为主，绝大多数老年人要用自己的退休金、子女的赡养费或其他经济收入，交付老年公寓的各项费用。老年公寓已经呈现了不同的档次，以满足不同经济负担能力的老年人的需要；3）在社会特征上，实行同吃同住、同活动的群居生活方式；4）在服务特征上，有较为完善、配套、系统的生活、娱乐、保健、医疗等服务；5）在产权特征上，老年公寓的经营管理机构可以拥有所有权，也可以只具有使用权，入住的老人则是租赁的形式；6）在开发特征上，要根据老年人的生理特征和生活需要，提供无障碍的居住环境。中国青岛爱丁堡国际养老公寓是该类项目的典型案例。社会福利院（敬老院）有的老年人老伴去世，自己年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或者被“社会工作”动员住进养老院。因此，国内外住养老院的，主要是单身老人。在改革开放前，我国各地就办有一定数量的养老院。改革开放以后，养老院的数量又有新的发展。总的说来，一是数量少，二是水平低。例如，许多养老院是三、四个老人合住一间房，有的甚至六个老人合住一间房。目前我国城市的居住水平已经显著提高，老年人一般都有一套自已的住房，他们都有自已的私密，都有不同的生活习惯，特别是不同的起居习惯。在发达国家，美国和英国的养老院，都是一个老人住一套一居室，包括一间卧室、一间客厅、一厨、一卫。除了住房这个硬件条件差外，还有软件条件，诸如生活服务、医疗服务以及伙食水平等。中国民政养老机构目前的总体发展水平不断提高，但仍无法满足老龄化进程带来的需求。目前，政府提倡民营资本的介入，需要在政策配套上跟进，以鼓励民营企业关注社会养老需求的较强增长势头。而且更要注意提高水平，从硬件条件和软件条件两个方面努力提高养老院的水平，使老人们在养老院里住得好，生活得舒适。老年社区以老年人为主要居住对象，符合老年人生理和心理特征，成片开发、建设的老年住宅楼栋的集合体，配置有老年人辅助设施，并具备一定城市功能或配套机能。老年社区不同之处是入住的为老年人，并允许老年人带亲人（如子女）住在一起，因为社区主要是为老年人服务的，设置有医护、家务服务、社会交往和文娱体育活动等设施，而且对老年人有较多的优惠。1）老人占据主体地位，其方式为居家养老，是它区别于一般地产的主要因素；2）空间环境在规划设计上强调综合居住与生活、工作、购物、文化、教育休闲等多种要素，是和谐的新的生活方式的空间载体；3）除了本身构成完整的自成体系的服务功能外，还具有对外的交通、通讯、商业网点、公共设施和行政管理功能，与社会形成共享的发展格局；4）其优势在于便于为老年人集中提供专门服务，提高资源的利用效率，并为老人创造丰富多样的同龄交流环境；5）专门老年社区往往有2-3栋以租赁形式经营的老年公寓。使得专门老年住区的模式和老年公寓的模式夹杂在一起，难以区分。北京太阳城和上海亲和源养老社区是国内比较典型的成功例子，规模性较大，值得借鉴。医护型养老院在西方国家，医护型养老院虽然也叫养老院，但却与医院比较类似，这种养老院已经有了一定数量。有些老年人，因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。这种养老院，多为每个老人住一间类似旅馆的房间，即卧室与卫生间在一起。因为这些老人一天到晚躺在床上不能行动，一般不需要带有客厅和厨房。养老院对这些老人进行24小时