碧海御园项目可行性研究报告1.总论1.1项目背景1.1.1项目名称:碧海御园1.1.2项目建设地点：项目地块坐落在被予为海口的外滩的——海口湾最中心的地段1.1.3项目现状:基本达到五通一平,并办理相关证件。1.1.4项目建设内容和规模:碧海御园项目属原昌炜城市花园（现名“昌炜玉园”）组成部分，为欧式风格商住项目，秉承昌炜玉园一区的良好销售势头及取得的品牌认知度,根据一区收集到的市场信息,客户信息基础上,不断深化完善延伸,进一步提升产品在功能、配套、环境等方面的品质，营造成功人士理想的湾泮家园。昌炜玉园位于海口填海区（海口湾），总用地面积约6.83公顷，整个居住小区北临艺园路，南临民生路，西接紫荆路，东靠世贸北路。昌炜玉园项目共分三期开发。第一期为昌炜玉园一区，欧式建筑风格设计，园林景观为浓郁的巴厘岛风格，拥有6,000多平方米的中心花园、6幢欧式小高层楼宇和一栋大型停车楼，用地面积18,170m2；第二期为昌炜玉园二区，规划占地面积26,669m2，将以马尔代夫风格的景观园艺形成小高层、组团的海景豪宅。第三期为碧海御园，位于昌炜玉园一区的西南侧，规划用地面积41,644m2，将建设成为欧式小高层海景生态庭院组团。本项目由八栋十五至十八层高度不等的高层住宅、三栋二层及一栋三层商业用房组成，内含高尔夫练习场。根据现在海口湾一般地产项目，销售价格在5000—6000元每平方米，预测碧海御园2年后的价格至少达到8,000元/m2。主要经济技术指标如下:用地面积:41,644m2建筑面积:115,288m2其中:住宅面积:74,428m2会所:1,648m2商业面积:5,475m2车库面积:32,205m2容积率:2.0绿化率:45℅建筑密度:18.21.1.5项目开发手续:本项目已经过政府立项审批,并办理土地使用权证。目前，项目总体规划已获批，正在进行修订。1.1.6开发公司简介：该项目开发单位为海南炜华房地产开发有限公司（以下简称炜华），成立于2002年，注册资本1,008万人民币；注册地址为海南省海口市蓝天路38号友利大厦3层D号室，法定代表人马坚伟，主营业务为房地产开发经营、工程施工、土石方工程、水电安装、机电机械安装等。新昌炜是炜华的全资股东，省二级资质房地产公司；公司实力雄厚，在海南开发建设南兴大厦、洋昌大厦、福昌大厦、友利园大厦、玉和花园1期、2期、3期、昌炜玉园一区等；省房地产企业协会组织了海南省2004至2005年度房地产开发20强排序活动中，新昌炜荣获海南地产前12强；公司在海南地产业界享有相当高的品牌知名度。新昌炜一贯秉承"以人为本、追求卓越"的经营理念，积极推进现代企业制度建设，已经形成董事会、经营班子职责明确，相互制衡、合力发展的规范化法人治理结构和经营管理组织架构。建立了一支组织指挥能力强、专业技术水平高、团结协作意识好的成熟的经理层精英。在现有的96名员工中，具有专业的技术职称或大专以上学历人才占80%。新昌炜执著于"信誉为重、品质为先"的企业文化与服务精神，贯彻"诚信服务，构筑精品"的企业质量方针，努力寻求新的经济增长点，谋求更大的发展。面对日趋激烈的市场竞争，公司正在积极的探索开发高科技领域、体育产业与其它产业。经过10多年的创新发展，新昌炜现已拥有与核心业务相适用的管理架构、专业人才和成熟的运作经验，并不断得以科技进步和体制创新引领公司创造美好的明天。炜华组织管理机构如下董事长总经理总工程师副总经理副总经理合同部施工部工程部办公室报建办证部财务部材料部嘉居公司1.1.7可行性研究的依据1、各项原始资料及有关数据；2、海口市国有土地使用证；3、海南省统计局统计资料；4、海口市统计局统计资料；5、海南省建设厅相关文件及资料；6、《碧海御园规划设计方案》7、国家、部委、省现行的技术规范和定额8、《住宅建筑设计标准》1.1.8承担可行性研究工作的单位中国生产力学会策划专家委员会海口艾得企业策划有限公司海南新昌炜投资有限公司海南炜华房地产开发有限公司1.2可行性研究结论1.2.1市场预测（1）.本项目位处被誉为海口的外滩——海口湾最中心的地段，拥有一线无敌海景，数里海岸风景线，数百公顷滨海外滩，展现出无限的滨海特色。为了充分展示这片滨海宝地的魅力，２００２年开始，海口市政府不惜重金国际招标，进行高标准的规划和设计。它依托海甸溪和海口湾的天然优势，重点选取了滨江、滨海和港口这三大“题材”做文章，营造旅游休闲环境，打造商业品牌，建成后将成为市民的生活休闲、商业休闲、文化娱乐休闲的聚集地，成为海口对外旅游、观