商业地产开发技术和盈利模式姜新国中国商业地产理论主要奠基人之一、全国著名商业地产专家，中国第一部商业地产专著作者，在清华、北大等名校讲授商业地产，业界有商业地产“教父”之称。上海知名商业地产服务机构—“在行”首席策划师，中国城市商业网点开发管理联合会专家委员、学术委员。从事房地产近20年，担任过大型开发企业的总助、副总经理，谙熟商业地产的策划和规划、开发、营销、招商全程技术，著有《商铺投资》、《商铺韬略》、《商业地产开发、经营和管理》（清华大学房地产总裁班重点教材），主持或参与了“世博轴”、“南站地下商业空间”、“万科”项目等近百个项目的策划、规划、招商和开发运营工作，是国内外公认的实战型专家，还同时担任多家大型企业发展战略顾问、项目首席咨询等。商业地产真经上篇一、商业地产概念二、商业地产分类三、商业地产开发模式和发展趋势四、商业地产的业务流程五、商业地产评价标准1、商业地产概念固化资本2、价值表现商业价值影响房地产价值表现商业利润支持租金，租金支持房价。3、商业地产两种开发类型一是产品性开发二是资产性开发4、商铺和住宅的差异二、商业地产分类1、单一型：纯商业地产2、复合型：商住复合、商旅复合、商办复合、工商复合3、多元组合型：商旅办组合、商住办组合、工商办住组合等。（二）商业形式分类(三)产品分类三、国内商业地产开发模式和发展趋势1、房地产的开发形式2、金融行业的投资形式3、店铺经营的开店形式1、万达VS宝龙；万达是成功的宝龙；宝龙是不太成功的万达；2、华侨城VS凯德：一个大思路和进行，浑然一体；一个两业分置，各成品牌；3、华润·万象城VS中粮·大悦城；子品牌渐成气象。1、模式化2、综合化3、规模化4、情景化四、商业地产业务流程持有物业开发流程—追求持续增值五、商业地产评价标准1、资本对商业地产的要求2、商业地产的开发要求下篇一、怎么研究商业地产项目二、商业地产的定位三、商业地产开发工作要素四、商业地产营销方案的有哪些要素五、招商定死活六、商业地产管理七、商业地产的盈利模式一、怎么研究商业地产项目1、城市研究2、消费研究3、商圈研究4、交通研究5、市场研究6、文化背景研究7、项目(地块或物业)研究8、开发主体的研究二、商业地产定位（1）可操作性（2）适应性（3）兼用性2、定位要素3、定位决策依据三、商业地产开发工作要素1、开发方案要素:一般开发企业商业地产组织架构2、提升商业价值的方法4、介绍一些商业地产规划类型和理念5、产品设计技术要素与诀窍剪围栏超过一米四内部锐角少就好；建筑商业相交融商业文化更突出；小商铺要通透商场大了可封窗；柱距不能太随意方便布置和分隔；层高变化对面积承重配置要合理；分时营业区域划免得阴阳不调没法做；灯光亮点不吃亏三个要素要记牢。(交通、橱窗、广告）四、商业地产营销基本观点：商业的营销本质是分销一个盈利模式给投资者，让别人赚钱。营销推广的基本法则是炒商不炒铺。（一）营销方案要素3、价格当地人接受的价格范围单价和总价的关系商业地产影响价格的五个差异4、对象：卖给谁？5、手段:用什么方法买出去?除了我们说的“八个知道”之外，我们还要对微观市场进行调查和研究：1、当地人投资倾向2、各区域不同收益率要求3、销售条件—预售限制，包租限制4、银行放贷—给不给商业地产办按揭5、成败案例研究—警惕黑色事件6、竞争楼盘的营销套路7、市场对项目的评价和口碑（三）营销策略（四）定价办法（五）卖点梳理（六）实战技法（七）营销陷阱（八）营销工作的业务流程设计营销的业务分期流程（运筹—实施）接上图：五、招商定死活招商技术漫谈基本观点：招商也是一门艺术，基本原理是商机招商，招商的理想状态是坐着招商。1、需要招商的物业类型购物中心、主题卖场、特色商业街、百货商场、市场、奥特莱斯、大型商贸城2、招商对商业地产经营的作用开发、经营商业地产必须从商业上入手，强化招商和运营管理，才能获得良好的收益。3、招商是商业地产成功的关键（1）招商是商业地产实现有效开发的关键：实现有效开发就是要通过招商使之投入商业运营。没有运营就没有商业利润，没有商业利润，租金收益就虚拟化。（2）过量开发，稀缺性不再明显,招商是产品实现销售的关键。（3）招商是定位决策实现关键（4）成功招商也是资产经营的关键4、招商在商业地产开发各个阶段中的作用5、招商的各种模式（1）选址（2）建筑（3）工程界面（4）商务洽谈8、招商顺序安排也是具有策略性，招商按下列顺序展开：9、制订招商优惠措施的策略六、商业地产的管理商业地产管理就是资产管理1、物业资本化的服务要求2、创值理念的提出3、理念导入和着力点4、增值服务的手段和具体运用方向5、商业地产管理KFS七、商业地产的融资和盈利模式（一）介绍商业地