物业顾问项目业主大会、业主委员会筹备运作物业顾问项目业主大会、业主委员会筹备运作一、前言1、业主委员会的性质业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。业主委员会由小区(大厦)业主大会或者业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。2、业主委员会成立的条件根据中华人民共和国《物业管理条例》和《****物业管理条例》规定，有下列情况之一的，物业所在地的区县(市)防地产行政主管部门应当指导房屋出售单位组织召开第一次业主大会或者业主代表大会，选举产生业主委员会：1)房屋入住建筑面积达到百分之五十以上;2)房屋出售已满两年。房屋出售单位可委托物业管理公司组织开展此项工作。另：一个物业管理区域成立一个业主委员会。3、业主大会或者业主代表大会行使下列职权：1)召集和主持业主大会;2)审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;3)采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理，并与其订立、变更或解除委托管理合同;4)审议物业管理公司制订的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;5)审议住宅区物业管理服务费的收费标准;6)监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。7)前款第3、4、5项规定的事项，应当经业主大会批准。8)业主委员会根据第3项的规定实施公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。4、业主委员会应当维护全体业主的合法权益，履行下列义务：1)执行业主大会的各项决定;2)遵守和履行物业委托管理合同;3)不得从事各种投资和经营活动;4)对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。二、首次业主大会的成立1、物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主入住以后，应该筹备成立业主大会。2、分期开发的住宅区，第一期有1/2以上投票权的业主入住以后，可以筹备成立业主大会。3、项目具备成立业主大会条件后，****物业管理处应向项目所在地的区房地产行政主管部门、街道办事处提出成立业主大会的申请。(附件一)4、筹备首次业主大会的费用按照本市物业管理相关规定执行。三、成立业主大会筹备组1、业主大会筹备组(以下简称筹备组)由业主代表、开发商代表组成。在房地产行政主管部门和街道办的指导下负责业主大会筹备工作。2、筹备组中的业主代表建议参照业委会委员的条件，并应关注以下事项：a、必须是业主本人(业主身份以售房合同或产权证登记为准);b、支持、配合管理处工作。c、模范履行业主义务，不欠交管理费。3、筹备组中业主代表和开发商的人数应符合本市法规规定，如本市法规无明确规定，应请示本市房地产行政主管部门意见。4、业主代表由业主自愿申请参加。5、在获得主管部门批准后，****物业管理处应及时在小区通告栏、电子显示屏、网站等形式召集业主自荐参加业主大会筹备工作。6、业主代表报名参加筹备组人数超过房地产行政主管部门批复的人数时，由开发商代表和政府主管部门组织所有报名的业主代表召开会议推选出筹备组中的业主代表。7、筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。8、筹备组应当自组成之日起30日内在房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，成立业主大会，并选举产生业主委员会。9、筹备组产生后，履行以下职责：a、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;b、参照各地房地产行政主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》和《业主公约》。c、确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;d、确定业主委员会委员候选人产生办法。10、业主大会议事规则、业主公约、首次业主大会会议召开的时间、地点、形式以及业主在首次业主大会会议上的投票权数，业主委员会委员候选人产生办法等内容需要在物业管理区域内公示15日。四、确定业主委员会的选举方式1、业主委员会人数应符合本市法规规定，或根据本市房地产行政主管部门的要求确定，一般情况下为单数。2、分期开发的小区，建议业主大会筹备组根据项目实际情况确定每期的业主委员会人数，并且分布合理。3、业主委员会实行差额选举，因此候选人数应多于应选人数。4、筹备组成立后应及时确定业主委员会候选人。业主委员会委员候选人应具备以下条件：a、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主;b、遵守国家有关法律、法规;c、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务;d、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力;e、具有一定组织能力;f、具备必要的工作时间