第页第一章总论1.1项目名称及承办单位项目名称：老年服务中心项目承办单位：项目负责人：1.2项目基本概况1.3研究工作的依据1、《关于加快社会福利社会化的意见》（国办发〔2000〕19号）2、河北省政府办公厅《关于加快发展养老服务业的意见》（冀政办函〔2007〕1号）3、河北省人民政府《关于加快推进养老服务体系建设的意见》（冀政〔2010〕72号）4、河北省民政厅、国土厅关于养老供地方式的通知（冀国土资发[2011]40号）5、城镇老年人设施规划规范（GB50437-2007）6、国家有关政策、法规7、委托单位提供的有关数据1.4研究工作的范围本报告对该项目建设的必要性、市场需求、场址条件、建设内容、建设方案、公用配套工程、项目实施进度、投资估算与资金筹措、经济评价等方面进行全面系统的分析和研究。1.5推荐方案1.5.1拟建场址老年服务中心拟建场址位于某市太行大街以东，北三环以南，石太高速以北，规划路以西。1.5.2建设内容与建设规模1、建设内容本项目建设内容包括老年公寓和综合配套公建。老年公寓包括高层公寓6栋和多层公寓53栋。综合配套公建包括老年康复医院、老年研发中心、老年大学、养护职业培训中心、文娱健身中心、国医堂等。建设规模本项目总用地面积36.93公顷（553.95亩），老年公寓共设5025个床位，老年康复医院设360个床位，总建筑面积310050㎡，其中老年公寓建筑面积201000㎡，综合配套公建建筑面积109050㎡。建筑密度28.6%，绿地率56.6%，容积率0.82。1.5.3建设条件供电：项目设备总需要容量为7385KW，由太行大街和规划路引两路10KV电源线路为本工程供电，并设柴油发电机组做为备用电源。供水：项目给水水源为市政自来水，由太行大街和规划路引两根DN200给水干管接入加压水泵房。本项目最高日用水量1694.3m3/d，最大时用水量209.75m3/h，水质水量可满足项目需求。供暖：项目采用地源热泵系统作为空调系统冷热源和供热系统热源。夏季空调冷负荷为16405kW，冬季空调热负荷为5532kW。采暖热负荷为4048kW。燃气：项目餐饮中心炊事燃料为天然气，用量标准按0.2m3/人.天，则总用气量测算为58.4×104Nm3/年。1.6土地利用本项目建设拟选地块位于某市兆通镇，符合我市土地利用总体规划，为城市建设用地。按照国家及省市有关文件精神，通过行政划拨方式取得土地使用权。1.7资金筹措及投资计划项目总资金为182771.30万元，其中开发建设投资179736.80万元，流动资金3034.50万元。项目所需资金全部由建设单位自筹解决。项目计划建设期为三年，建设投资中第一年投入58320.00万元，第二年投入57240.00万元，第三年投入64176.80万元；流动资金从经营期第一年开始安排，其中经营期第一年投入2962.40万元，经营期第二年投入36.05万元，经营期第三年投入36.05万元。1.8盈利能力分析总投资收益率：5.44%资本金净利润率：5.44%项目投资财务内部收益率：6.41%项目投资净现值：6864.60万元项目投资回收期：14.44年项目资本金财务内部收益率6.41%1.9研究结论老年服务中心是一家非营利性养老服务机构，项目建设符合国家产业政策，中心建成后将致力于为老年人提供规模化、标准化和专业化服务，能有效缓解我市养老设施不足的局面，提高养老机构服务质量和服务水平。本项目场址位于某市长安区太行大街以东、北三环以南，周边环境优美，空气清新，交通较便利。建筑设计方案符合规范要求，充分考虑了老年人对公寓实用性、舒适性的要求。经计算，项目总资金为182771.30万元，所需资金全部由建设单位自筹解决。项目建成后养老社区的正常年收入为41666.00万元。年均利润总额为9936.82万元，总投资收益率5.44%，投资财务内部收益率6.41%，项目投资回收期14.44年。由此表明，该项目具有一定的盈利能力和抗风险能力。综上所述，该项目可行。主要技术经济指标表表1-1序号名称单位数量一技术指标1项目总占地面积公顷36.932总建筑面积㎡3100503其中：老年公寓面积㎡201000综合配套公建㎡1090504容积率0.825绿地率%56.6二经济数据1总资金万元182771.30其中：开发建设投资万元179736.80流动资金万元3034.502正常年收入万元41666.003总成本费用万元31948.354利润总额（年平均）万元9936.82三财务评价指标1总投资收益率%5.442资本金净利润率%5.443财务内部收益率%6.414投资净现值万元6864.605投资回收期年14.446资本