如何识别房地产行业最易忽视的涉税风险房地产行业涉及的税费多达十五个,是我国税制相对比较复杂的行业之一,同时也常年成为税务机关稽查和评估检查的重点.小编通过总结实际工作中的各项案例,通过问答和解析的形式,谈一谈如何识别房地产行业最易忽视的涉税风险.1、”金九银十”期间,许多开发商通过现场发金条,抽豪车,送iphone等营销手段积聚人气.这些营销手段涉税吗?分歧点:不少财务人员以为只有与员工相关的福利才需要缴纳个人所得税,而且在会计处理上通常赠送客户的礼品在购买时即计入了相关费用,现场人流过多也导致无法统计具体哪些人获取了礼品,上述各种原因导致企业可能一时疏忽而没有为营销现场获取礼品的个人代扣代缴个人所得税.政策依据及解析:根据《财政部国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》(财税〔2011〕50号)的规定:”二、企业向个人赠送礼品,属于下列情形之一的,取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税,税款由赠送礼品的企业代扣代缴:1.企业在业务宣传、广告等活动中,随机向本单位以外的个人赠送礼品,对个人取得的礼品所得,按照”其他所得”项目,全额适用20%的税率缴纳个人所得税.”房地产开发企业营销手段多样,因各种原因而导致个人所得税未及时代扣代缴的税收风险较大,需要特别注意.2、购房人与开发商签订的购房合同通常会约定,如果购房人延迟交房款会产生滞纳金或者违约金,这些收入是否要缴纳相关税费?分歧点:如果买房人超过时间交房款,会按日产生滞纳金或者违约金.但是开发商一般不会就滞纳金或者违约金开具发票给买房人,滞纳金或者违约金的收入可能会计入”营业外收入”,这导致部分房地产企业会忘记将上述收入计入到营业税(营改增后为增值税)或者土地增值税的计税依据中.政策依据及解析:《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函〔2010〕220号)规定:”一、关于土地增值税清算时收入确认的问题土地增值税清算时,已全额开具商品房销售发票的,按照发票所载金额确认收入;未开具发票或未全额开具发票的,以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入.”滞纳金或者违约金收入属于交易双方签订的销售合同涉及的其他收益,因此应当计入到土地增值税的计税依据中.另外,由于上述滞纳金或者违约金属于房地产销售合同相关条款约定的应当收取的相关款项,即使企业未开具发票给购房人,也应当计入到营业税或者增值税的计税依据中.3、房地产开发企业的车位需要缴纳房产税吗?分歧点:一般的房地产开发项目都设有车位,部分企业认为,车位并不属于”房产”,因此不需要缴纳房产税.政策依据及解析:《财政部国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》(财税〔2005〕181号)规定”一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税.”按照上述规定,房地产开发企业或者其物业公司自用或者出租的一般有产权地下车位需要缴纳房产税.而地面上划出的车位通常不具备房屋功能,其自用或者出租时一般不需要缴纳房产税.4、取得预售证或者大确权书(或者初始产权登记证明文件)以后房地产开发企业是否还需要缴纳土地使用税?分歧点:根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定:”三、关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税、城镇土地使用税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末.”部分地区税务机关出台相关文件,认为房地产开发企业取得大确权书或者预售证以后,土地的状态发生变化,土地使用税纳税义务发生时间截止.部分企业据此认为,该项目以后都不用缴纳土地使用税了.政策依据及解析:房地产开发企业拿到大确权书(或者初始产权登记证明文件)或者预售证以后,按照部分地区税务机关的相关规定,土地使用税的纳税义务可能终止了.但是如果企业将房产”小”确权到自己名下自用或者出租,那么就要开始缴纳房产税和土地使用税.如果企业将一般有产权地下车位用于自用或者出租,根据《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2009〕128号)的规定:”对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地,按规定征收城镇土地使用税.”应当开始缴纳土地使用税.5、市政配套设施费是否需要作为契税的计税依据缴纳契税?分歧点:《中华人民共和国契税暂行条例》第四条规定:”契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格”,因此部分企业认为,由于多数时候土地出让合同均未提及市政配套设施费,