房地产企业土地增值税纳税筹划研究—以BG公司为例Researchontaxplanningofrealestatecompanylandvalue-addedtax——TakingBGcompanyasanexampleAbstract摘要摘要作为国民经济的重要支柱，房地产业的发展与中国的社会经济水平和国计民生息息相关。与其他行业相比，房地产企业的业务更为复杂，涉及的税种更多，税收负担更重，尤其是土地增值税税负更为突出。针对上述特征，近年来，房地产企业已成为社会关注和政府监管的重点行业。在2016年的中央经济会议中多次强调了“房住不炒”的定位，在2018年的中央经济会议中又提出“我国要实施较大规模的减税降费”。土地增值税作为房地产企业的重要税种之一，政策繁琐且计算复杂，税额支出水平直接影响着企业的收益和市场竞争力。面对当前国家经济宏观调控以及税制改革的大背景，做好房地产企业土地增值税的纳税筹划工作，一方面从节税路径实现企业价值最大化，另一方面为今后进一步完善土地增值税及相关政策法规提供思路。本文依据BG房地产公司的实际情况，采用文献研究法、案例研究法和比较研究法来研究其土地增值税的纳税筹划，主要内容有：第一，对房地产业和土地增值税政策进行归纳整理，并总结纳税筹划的理论基础，为本文的土地增值税纳税筹划案例研究奠定基础。第二，引入BG公司实际案例，分别从开发、销售和清算三个维度分析土地增值税纳税现状、问题及原因。第三，结合BG公司土地增值税纳税现状，从房地产项目的开发、销售、清算环节设计纳税筹划方案。在开发环节，可以通过土地成本分摊、利息费用扣除、精装房屋建设等方法来进行纳税筹划；在销售环节，可以通过对代收费用和税收临界点的定价进行纳税筹划；在清算环节，可以通过对清算时间和清算单位的选择进行纳税筹划；最终，为达成企业税后价值最大化目标，寻找出BG公司整体最优的土地增值税纳税筹划方案，即通过修建精装房的方式，能使BG公司土地增值税节约7,224.63万元，且净利润增加2,001.89万元。第四，结合BG公司土地增值税纳税筹划，分析可能存在的风险，并提出相应的风险防范应对措施。本文基于房地产项目全周期视角，从开发、销售、清算环节全过程设计纳税筹划方案，弥补了已有文献只从单个环节或单一要素进行纳税筹划的不足；同时，强化了以实现税后价值最大化为目标进行整体纳税筹划，优化了企业纳税筹划目标视角。本文的研究为土地增值税纳税筹划提供了理论与实际相融合的典型案例，能为其他房地产企业提供借鉴。关键词：房地产企业；土地增值税；纳税筹划AbstractAsanimportantpillarofnationaleconomy,thedevelopmentofrealestateindustryiscloselyrelatedtoChina'ssocialandeconomiclevelandthenationaleconomyandpeople'slivelihood.Comparedwithotherindustries,thebusinessofrealestateenterprisesismorecomplex,involvingmoretaxesandheaviertaxburden,especiallythetaxburdenoflandvalue-addedtaxismoreprominent.Inviewoftheabovecharacteristics,inrecentyears,realestateenterpriseshavebecomeakeyindustryofsocialconcernandgovernmentsupervision.Inthe2016centraleconomicconference,thepositionof"housingwithoutspeculation"wasrepeatedlyemphasized.Inthe2018centraleconomicconference,itwasproposedthat"Chinashouldimplementlarge-scaletaxreductionandfeereduction".Asoneoftheimportanttaxesofrealestateenterprises,landvalue-addedtaxhascomplicatedpoliciesandcalculation.Theleveloftaxexpendituredirectlyaffectstheincomeandmarketcompetitivenessofenterprises.Inthefaceofthecurrentmacro-