******花园居住小区建设项目可行性研究*******设计有限公司第一章总论1.1项目概述1.1.1项目名称：******花园居住小区建设项目1.1.2建设单位：******房地产集团******置业有限公司1.1.3建设地点：该建项目建设用地位于***市南部站前区，工程场界东至世纪大道，西至经五路，南至纬四路，北至纬三路。1.1.4主要建设规模与内容：该建项目工程占地面积99073平方米，规划建筑面积170678平方米，主要建筑物情况见表1-1。表1-1主要建筑物一览表序号建筑名称建筑面积（m2）备注1小高层住宅建筑30423地上建筑2情境洋房（多层建筑）1074113幼儿园20004商铺建筑17385居委会用房506物业管理用房3007公厕608门卫、垃圾收集等3009人防车库3816地下建筑10高层地下室167811情境洋房地下室215021.1.5投资估算与资金筹措：项目总投资估算为28986万元，其中建设投资27884.4万元，建设期利息1101.6万元。资金筹措计划为：企业自有资金3000万元，股东投资7145万元，楼盘预售款8641万元，申请银行贷款10200万元。1.1.6进度计划：本项目拟在2年内建设完毕，4年内销售资金全部回笼（含建设期）。1.1.7主要技术经济指标表1-2项目主要经济技术指标汇总表序号项目单位指标备注一技术指标1总占地面积平方米990732总建筑面积平方米170678其中小高层住宅建筑平方米30423计算容积率建筑情境洋房平方米107411幼儿园平方米2000商铺建筑平方米1738居委会用房平方米50物业管理用房平方米300公厕平方米60门卫、垃圾收集等平方米300人防车库平方米3816不计算容积率建筑高层地下室平方米1678情境洋房地下室平方米21502保温层建筑面积平方米14003居住户数户10814机动车停车位辆3355自行车位辆22006绿地率%35.257集中绿地率%18.918建筑覆盖率%27.769容积率1.44二经济指标1总投资万元289862销售收入万元413693上缴税收万元6363.654税后利润万元7565.265投资利润率%34.806资本金利润率%99.437内部收益率%29.02税后8财务净现值万元3668.99税后9借款偿还期年2贷款意向1.1.8项目背景与进展：2008年5月，******房地产（集团）股份有限公司注资3000万元成立******房地产集团******置业有限公司。2008年7月，通过公开招挂牌方式，公司依法取得了***市火车站站前区13＃、17＃地块的土地使用权。至2009年11月，公司完成居住小区“***花园”规划建筑方案的设计与修改，获得***市规划建设指导委员会审议通过。目前，***花园工程已经完成土地平整、场地临时设施建设等项目前期工作，土建工程即将开工。包括分摊土地款在内，本项目已投入资金约9365万元。1.2编制依据（1）《***市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》（2）《***市城市总体规划》（调整）（3）《***市火车站站前区控制性详细规划》（4）《***市住宅小区配套设施规划建设管理办法》（5）《***市商品房销售管理办法》（6）《城市房地产开发经营管理条例》（7）《******花园方案设计》（8）项目单位提供的其他资料（9）有关统计调查资料（10）有关政策和技术标准1.3研究范围我们受建设单位委托，对工程项目的必要性、建设条件、工程方案、市场环境、投资构成与能力、财务效益与社会效益、环境影响等方面进行分析论证，为单位决策和融资提供参考，为初步设计提供依据。1.4开发企业概况******房地产集团******置业有限公司为******房地产（集团）股份有限下属的控股公司，是一家以房地产综合开发为主，集房地产开发、销售，房屋租赁，城市基础设施及公用设施项目开发、经营、服务，建材销售、工业、民用建筑技术咨询等为一体的企业。公司成立于2008年5月4日，企业法人***，注册资本3000万元。1.5项目综合评价1、本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。2、******花园居住小区所在***市火车站站前区是市委、市政府依托城市交通枢纽，打造集物流、商贸、休闲、居住为一体的城市新区。环境优良，交通优越：北抵***—***风景区，南、北、东、西、中分别有铜九铁路、沿江高速、宁宜城际铁路、***路、长江南路等通过或穿越，***火车站、汽车客运总站、公交始发站均位于区内。站前区规划面积15.27平方公里，规划人口规模11.98万人，房地产业“十一五”期间计划建设250万平方米商品住宅，***路以西部分建设高品位的商业住宅区，保留天然湖泊约500亩水