项目二土地价格制定温州市飞霞南路与龙泉巷交叉口西北角（原长运公司），用地面积18359.87平方米，建设规模＜45900平方米，其中商业＜8000平方米，土地用途为商业、住宅用地。2009年4月7日9亿元温州城市建设开发有限公司土地价格制定方法基准地价系数修正法能力要求任务1运用假设开发法评估地价实例一、概念假设开发法：（Residualmethod）又称剩余法，预期开发法、净余开发法、余值估价法、余值法或倒算法。专门用于评估土地价格的一种方法，是从待估价土地上所建造的房屋等预期销售收入减去除土地价格之外的有关开发建设成本、税费及正常利润后，将此余额作为待估价土地价格的一种方法。这种思想早在杜能（1783~1850）时期就有了，杜能有《孤立国同农业和国民经济有关系》中就提到。(经济学----计算地租理论时)二、理论依据三、假设开发法适用的对象与条件(二)假设开发法的前提条件四、假设开发法的基本公式土地价格=房地产预期销售收入—土地开发费用－建筑物成本—期间费用—税金—正常利润简化公式：土地价格=房地产预期销售收入—除土地价格以外的房地产的开发建设成本—税费—正常利润五、公式中各项的求取前期工程费基础设施建设费：指建筑物2m以外和项目红线范围内的道路、给排水、供电、通信、燃气、热力等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用。一般按实际工程量估算。建筑安装工程费：指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费用和安装工程费用。公共配套设施建设费：包括物业管理用房、健身场所、停车场、绿化等不能单独出售的公共配套设施的建设费用。六、假设开发法的运用----静态法（二）实例运用课内实训七、假设开发法的运用----动态法2.折现率3.现金流量法运用八、现金流量折现法与传统方法的区别2.传统方法不考虑各项支出、收入发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上的价值，而是直接相加减，但要计算利息，计息期通常到开发完成时止，即既不考虑预售，也不考虑延迟销售；而现金流量折现法要考虑各项支出、收入发生的时间不同，即首先要将它们折算到同一时间点上的价值(最终是折算到估价时点上)，然后再相加减。3.传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不单独显现出来，而是隐含在折现过程中。所以，现金流量折现法要求折现率既包含安全收益部分(通常的利率)，又包含风险收益部分(利润率)。这样处理是为了与投资项目评估中的现金流量分析的口径一致，便于比较。4.现金流量折现法和传统方法的优缺点课外作业实例引入方法运用能力要求一、认识基准地价修正系数法⑸区域因素、个别因素修正以下地块有何特点？任务3运用路线价法评估地价标准深度深度指数表二、路线价法的理论依据房地产状况修正：考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等进行适当修正三、路线价法适用的对象和条件四、路线价法的操作步骤四、路线价法的操作步骤2.设定标准深度选取标准宗地的具体要求是：4、调查评估路线价5、制作深度指数表(深度价格修正率表)深度价格修正率表6.计算临街各宗土地的价格以一面临街矩形土地的情况来说明五、路线价法的运用课前作业分析：重叠价值估价法（2）分别计算两块地价价格例5、前后两面临街矩形土地价格的计算分析：重叠价值估价法（2）分别计算两块地价价格课前提问不同类型的土地的价格计算：街道例6.矩形街角地的价值计算7.三角形地的评估测算慎格尔三角形宗地价格百分率例：如下图所示，有三角形ABC的一宗土地，如果临街深度80英尺的一面临街矩形土地的平均深度价格修正率为116％，临街深度80英尺的慎格尔三角形土地价格修正率为63％，试求该宗三角形ABC土地的价格。[解]在图上作补充线AD，AE，CE及BF，则有：三角形ACD土地的总价＝1000×116％×1/2×90×80×63％＝5261760(元)三角形ABD土地的总价＝1000×116％×1/2×20×80×63％＝1169280(元)三角形ABC土地的总价＝三角形ACD土地的总价－三角形ABD土地的总价＝5261760—1169280＝4092480(元)8.不规则形地的估价对不规则形地，有三种处理方式：(1)如果委估宗地可借助于一些辅助线划分为规则的土地，就将其分割成规则形地，如图中的a，分别求取规则地的地价后加和。(2)对于宽度和深度大致均衡的不规则形地，如图中的b，承认其现实的临街宽度，并以其“面积／宽度”作为其临街深度，查深度百分率表后按规则的矩形地来计算。(3)对宽度和深度不够均衡的不规则形地，如图中的c、d，按其近似的规则形地求其地价。课堂练习随着土地离道路距离的增加，道路对土地利用价值影响为零时的深度称为市街地的标准深度，而标准深度的连线