甘肃强达供销配送置业有限公司兰州市兰山小区改建项目营销/策划纲要一、博智威诺兰州项目专案组成员博智威诺总经理：刘旭涛——预售前期确保半月时间左右驻兰，进入常规销售期确保每月两次左右的与开发商开决策会议策划总监：雷力——根据工作需要一月一次赴兰，现场招聘策划经理定期向北京总部汇报营销总监：杨庆（待定）——全程驻场人员，在总经理授权之下，经得开发商认可，负责整个项目的营销及推广把控兰州项目计划本地招聘策划经理1名、置业主管2名，置业顾问6名，前台接待2名，客户服务1名，经强化培训1个月方可上岗共计13名全职进场人员。二、兰山小区改造项目现阶段工作建议第一部分目前开发建设阶段的各项工作内容2、我司作为专业房地产策划代理公司，可以从市场角度，向贵司及建筑设计公司提出建议，共同做好工作。具体建议内容如下：（1）酒店的总体风格建议；（2）酒店内套房、标间、商务间的套数配比，面积大小等；（3）四栋独立建筑的相互关联关系建议；（4）外部商业的建筑规划及业态建议；（5）内部商业和公建配套功能、数量、面积配比等；以上建议以促进销售实现为主要目的，同时保证贵司对以后这些设施的合理使用和费用控制。3、基于以上条件和要求，以实现顺利销售为标准，协助贵司挑选出优秀合适的设计公司，建筑设计单位中标的标准如下：（1）设计方案风格独特、合理、有创新性、有针对性（2）方案的可行性强，执行力够；（3）在原有建筑基础上，在成本控制方面，要尽量控制建筑成本，减少给贵司带来更大的成本投入；（4）酒店设计方案对将来营销要带来积极的影响。二、酒店室内外装饰装修工程设计公司及酒店环境艺术设计公司的确定。三、园林、景观、景区规划设计公司的确定。以上三个重要设计公司的确定是有机的、相统一的，要综合起来考虑和工作，将三种侧重不同方面的设计方案有机的相同一结合起来。四、由贵司工程部门就酒店专用物料和设备做出技术上的选择，不用做具体的品牌确定，但需做档次和规格确定，为销售做准备。五、酒店管理公司的确定。针对酒店管理的各个方面为我们以后的管理工作和营销工作做指导。第二部分目前我司需要进行的工作五、售楼处的选址和设计风格的建议，就位置、车位、看房通道、围板、外观等各个方面提出建议，供设计公司参考。六、在确定规划方案和园林景观的前提下，确定模型制作和效果图设计公司。七、投资回报计划的计算和包装。八、协助贵司进行按揭银行的选择，同时从销售角度提出条件和要求。九、协助贵司确定符合要求的律师事务所。十、针对商业业态，以为销售服务和销售利润最大化两者兼容的角度，提出合理、可行性的商业业态选择和规划建议。第三部分营销理念和宣传推广工作第四部分销售执行阶段的工作附：我司于本周提案内容三、兰山小区营销初步建议案一、项目评估方案（站在目标买家的角度）产权酒店：是一种全新的物业形式，是由开发商将酒店的每个单位分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店专业人士为业主展开出租和理财服务，业主坐享可观的固定回报。产权式酒店偏重于统一经营与回报。本案于市场销售策略上属于经济型都市产权酒店。酒店特点：建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。作为一种特殊投资和消费模式，产权式酒店符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的物业以酒店形式向社会开放，对公众推出一种既是消费又是存储，既是家产又是服务，既可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。因此，无论对发展商还是投资商，产权式酒店都孕育着丰富的商机，在国际上，产权式酒店多为财富人士的首选投资项目。立足点：当前西部大开发之机商铺定位：以兰州清汤牛肉拉面为代表的大众经济小吃，是本案商业业态近200米餐饮一条街的主体。特色的、特产的、特定的三特是项目业态功能的定位原则。招商面积：8---50平米左右经营时段：早餐、午餐、晚餐、夜宵24小时昼夜多餐经营经营格局：整体项目日消费+夜消费【兰山国际大酒店基本情况一览表】【兰山国际大酒店样本价值测评指数】【兰山国际大酒店投资潜力分析】二、投资返租方案（低首付/低月供/低风险/高租金/高回报/高升值）回购承诺：八年后不低于目前认购价后期方案：业主可续租也可转卖，亦可自住，自住成本较高，在酒店配套设施、管理服务档次升级的情况下，居住费用自然会相应提高。首付款：为限制炒房和提升业主档次，首付暂定为40%，可以办理按揭酒店管理：推荐锦江酒店管理集团公司，产权式酒店几乎都是签约知名的酒店管理公司进行经营管理，这给购买产权的业主以信心和保障。适合兰州城市特点、适合兰山新天地大酒店的公司来管理经营，而没有必要借助英美管理顾问来作秀。先有管理才有酒店形式的经营，由高水准的酒店管理