XX县“烂尾楼”的调查与思考房地产是国民经济发展的一个基本的生产要素，房地产业是发展国民经济和改善人民生活的基础产业之一。近年来，鉴于房地产业关联度高、带动力强，已逐步成为我县县域经济的支柱产业，也是我县财政收入的主要来源之一，对推进我县城市化建设、提高居住水平、改善人居环境、拉动县域经济增长作出了积极贡献。但是，由于一些房地产企业盲目发展、畸形发展，导致出现了一批无法竣工、不能如期交房的“烂尾楼”，业主反响强烈，且与开发商的矛盾突出，严重影响了全县社会稳定和经济发展。为此，县人大城环委先后深入房地产企业就“烂尾楼”有关情况进行了调研，并广泛听取了相关职能部门、物业、业主的意见和建议，特撰写如下调研报告，仅供参考。一、全县“烂尾楼”的现状所谓“烂尾楼”，是指各种已开工兴建，但因资金、技术、债权债务等原因停建，无法履行购房合同按期交房的房地产开发项目。“烂尾楼”是房地产业的独有名词，随着房地产业的不断发展，“烂尾楼”几乎成为了全国所有城市的通病，XX县也不例外。（一）“烂尾楼”的主要特点自20XX年以来，我县共开发房地产项目87个，截至目前无法竣工或不能履约如期交房的“烂尾楼”有7个（锦江名园、东华商业广场、湘上院、中江书香苑、湘东中央商城、同乐湖国际、大禹文化商业街）。主要呈现如下特点：一是涉及的企业多，全县共有房地产开发企业38家（县内35家，县外3家），而存在“烂尾楼”的房地产开发企业有7个。二是涉案的金额大，湘上院主体扫尾、设备安装和配套设施共计需要资金约6700万元；湘东中央商城仅欠缴土地出让金就达4100万元。三是停工的时间长，所有“烂尾楼”停建时间都超过了两年，时间长的将近8年还未交房，比如东华商业广场76户精装房。（二）“烂尾楼”的主要危害1.破坏市容市貌。房地产项目开发一般都在交通便利、商业发达或者人口聚集的好地段，一旦成为“烂尾楼”，无疑会给城市形象带来很大影响。比如湘上院，位于XX县县城主干道XX州大道与滨江大道交汇处，正处于XX县二桥桥头，从南向北进入县城时，第一进入视野的就是没有完工的湘上院项目，大煞风景。2.损害政府形象。虽然“烂尾楼”形成的原因是多方面的，主要责任在于开发商自身，但是，如果“烂尾楼”问题没有及时得到处理，老百姓就会把矛盾指向政府，把责任推向政府，就会认为政府不作为，就会到政府找说法，对诚信政府造成严重的负面影响，不同程度上损害了政府形象。3.危害社会稳定。由于房地产是资金密集型行业，占用了大量的资金，一旦成为“烂尾楼”，银行和业主就是最大的直接受损者受害者，由此引发了诸多矛盾纠纷和信访事件。自20XX年下半年至今年7月，来自房地产行业的信访共计100多批次2000多人次，其中超过80%是涉及“烂尾楼”的信访事件，有的还越级上访，严重危害了社会稳定。二、产生“烂尾楼”的主要问题及原因从调查的情况来看，“烂尾楼”形成的原因是多方面的，存在的问题也比较多。综合分析，主要有如下几种情况：1.股权争议激化内部矛盾。房地产建设项目业主（股东）内部混乱、产生矛盾或管理层涉嫌违法犯罪，导致工程停建。比如湘上院，因股东之间股权与债权不清晰，部分股东实际上是债权人，在公司里只愿享受股东权益，但是不尽股东义务，需要股东出资时变成了债权人，在享受股东利益时马上又声明自己是股东，造成公司内部矛盾不断升级，企业根本没有时间和精力经营项目。目前，虽然县政府成立了湘上院突出信访问题处置工作小组，但其他股东配合不积极，该项目的遗留问题目前仍然没有得到有效解决。2.资金断链造成债务缠身。房地产建设项目业主资金链断裂，陷入债务困境缺乏后续建设资金，引发诉讼后公司或项目的资金资产被法院查封，无法融资，进而形成“烂尾楼”。据统计，我县“烂尾楼”均出现了资金断链。比如中江书香苑，20XX年中秋节停工时，部分主体楼都还未封顶，整个项目内外装修和工程扫尾缺口资金1100多万元。后经房产局多方努力，通过向业主出售架空层车库已筹措现金近100万元，收回公司股东（或股东关系人）名下套房6套、门面3空，项目于今年4月9日复工，目前工程建设进展比较顺利。3.拖欠税费致使无法办证。依法纳税是每个公民以及相关组织、企业应尽的义务。房地产企业主要缴纳的税种有：增值税、城建税、城镇土地使用税、房地产税、印花税、教育费附加税、企业所得税等税种；应交纳的费包括土地出让金、项目报建费、办证等费用。调查中发现，我县房地产企业欠缴税款和欠交土地出让价款的现象比较严重。根据县地税局提供的情况，全县共有28家房地产开发企业、38个房地产开发项目欠税13033.53万元，其中“烂尾楼”东兴商业广场项目欠税近3000万元。根据县国土局提供的情况，从20XX年到20XX年，全县房地产开发企业有3家共欠交土地出让价款30089万元，其中“烂尾