H:\精品资料\建筑精品网原稿ok（删除公文）\建筑精品网5未上传百度酒店式公寓的开发前景分析按:在对上海房地产市场广泛、深入调查研究的基础上,结合公司拟开发的房产项目,我部门将不定期推出与商业房地产开发相关的专题报告,作为项目开发的前期铺垫,并为项目决策提供一定的理论依据。酒店式公寓的开发前景分析酒店式公寓是指物业公司提供酒店式的服务,又拥有私人公寓的私密性和生活风格的综合物业,它是当前沪上非常热销的一种新型投资型产品。自20世纪90年代末第一代经济节约型酒店式公寓崭露头角,上海的酒店式公寓已经历了第二代适用经济型、第三代发展转变型,当前产品属于第四代景观舒适型。第一部分回顾上海主要的酒店式公寓据统计,上海的酒店式公寓已经超过100家,不过这些酒店式公寓的定义标准不尽相同,一些小户型的公寓也被纳入其中。根据目标客户和物业特征,这些酒店式公寓大致能够分为两类:一类是”小户型单身公寓”。这类物业从开始进入上海住宅市场,连连引起热销的火爆场面,以”小户型、低总价和酒店式服务”作为其最主要的卖点,赢得了大量上海新兴白领的年轻购房群和投资客。表一中列出了比较典型的几个楼盘。表一名称区域情况Mycity普陀江宁路原是世纪之门规划的一栋商住楼,后请香港设计师改成单身公寓虹桥首席闵行虹梅路原属商务楼,后改为单身公寓蓝朝部落静安万航渡路原规划为商场和办公楼,一度停止销售,上半年规划成酒店式公寓青年汇黄浦海潮路原先是烂尾楼,中福重新包装规划成单身公寓金银汇黄浦九江路酒店式商务公寓,位于南京路商业圈瑞虹新城虹口临平路有规划地推出乐富一族单身公寓,物业配套与瑞虹新城社区共享奔腾新干线闸北宝山路区域中心小房型巴黎时韵徐汇建国西路产权式商务酒店另一类是以高端客户为主要服务目标的、有统一的酒店式经营管理的物业。此类物业从1990年代初期开始,主要为在上海从事商务活动的外籍人士提供国际化的居家服务设施,从最初的上海商城到当前以品牌优势取胜的”雅诗阁”集团,形成上海房地产市场独具特色的物业类型。此类物业的典型代表如表二所列。表二名称区域名称区域上海商城静安南京西路美丽华公寓长宁古北协和酒店公寓静安南京西路鹿特丹花园长宁古北嘉里中心静安南京西路金桥公寓长宁东诸安滨路静安广场静安华山路鸿发苑长宁新华路香格里拉公寓静安铜仁路环球广场浦东桃林路新黄浦酒店公寓黄浦永寿路汤臣中心浦东八佰伴天赐公寓黄浦广东路嘉里不夜城闸北不夜城丽晶大厦长宁仙霞路港汇广场黄浦永寿路锦绣公寓长宁虹桥路芝大厦徐汇衡山路亦园徐汇安福路爱俪轩静安镇宁路骏豪国际静安南京西路世纪时空静安乌鲁木齐北路酒店式公寓的主要来源其一,由不良资产即烂尾楼重新包装。其二,大型住宅小区的开发过程中产生的一些边角料。其三,重新设计建设。普通酒店式公寓的常见缺陷利用烂尾楼或大型住宅小区的边角料开发建成的酒店式公寓(特别是”小户型单身公寓”),往往具有先天或后天的不足,主要是:电梯数量不足通道狭窄通风采光严重缺乏户型设计不合理,出现不规则多边形等怪异房型储存空间严重不足装修质量粗糙居住人群复杂会所设施不全车位严重缺乏绿化率低第二部分酒店式公寓开发前景酒店式公寓的需求分析近两年上海酒店式公寓的市场需求相当旺盛,推出的酒店式公寓的销售率基本超过85％,有的甚至达到100％。静安区新推出的世纪时空、静安新格、阳光名都、骏豪国际、君悦静安等产权式酒店式公寓销售都异常火爆。经调查,上海酒店式公寓的主要消费群主要集中在以下几类人群:1、外资公司或国内知名企业驻沪的工作人员。外资公司的人员大多来自于欧、美国家,为这些公司的行政管理人员(如:CEO、总经理、部门经理等),享受着公司给予的丰厚的住房补贴,她们大多数选择比较高档的酒店式公寓,是酒店式公寓最强势的消费群体。国内知名企业驻沪的高级管理人员也具备极强的消费能力,她们绝大多数为公司的领导者和决策者,同样也享受着公司给予的丰厚的福利待遇,而且工作时间也并非长期或永久性的,因此这部分人群大多数选择中、高档的酒店式公寓。2、”海归创业派”人士。她们回国主要是为了自己创业,由于多方面原因,前期她们不大会将资本用于购房,可是长期受到国外思想的影响,对自己生活品质相当重视,这部分人群大多数选择中档的酒店式公寓。3、上海本地的处于金领和白领之间的高收入年轻阶层。便利、自由、让自己全身心地放松都是她们选择的理由,她们大多数选择中、低档的酒店式公寓。4、部分比较特殊的客源。如一些昼伏夜出的特殊工作群体等。当然,居住或使用酒店式公寓的人群未必是房产物业的购买者,酒店式公寓产权拥有者一般不同于普通住宅的所有者,她们更多的是以投资为目的,因此投资客户是该市场需求主体。而且在酒店式公寓的购买需求人