从业二十年的老会计经验之谈，如果觉得有帮助请您打赏支持，谢谢!您能正确核算房地产开发项目应缴的增值税吗（老会计人的经验）编者按：在实务中，营改增后：地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，可是，您究竟会不会算呢？本文试与大家探讨，由于水平有限，若有不当之处，还请海涵，并敬请指正。案例概况吉祥公司（增值税一般纳税人）2014年3月以5,000.00万元（注：已按规定取得省级财政部门监（印）制的财政票据）外购商业用地若干亩，2017年9月开发，可供出售商铺65,047.20平米，地下车位面积15,641.04平米，自持物业面积8,000.20平米，总建筑面积90,000.00平米，可售物业总价70,000.00万元。问吉祥公司应缴增值税的销项税额为多少？税务分析一、政策依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）。《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）。二、实务分析《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）（附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定）规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。根据以上规定：房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产新项目，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。三、案例解析根据本案的资料：吉祥公司（增值税一般纳税人）2014年3月以5,000.00万元（注：已按规定取得省级财政部门监（印）制的财政票据）外购商业用地若干亩，2017年9月开发，可供出售商铺65,047.20平米，地下车位面积15,641.04平米，自持物业面积11,000.20平米，总建筑面积92,000.00平米，可售物业总价70,000.00万元。要正确核算吉祥公司应纳增值税的销项税额，需要注意：1.销售额的确定：以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。2.向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。否则，不得扣除。3.全部价款和价外费用和向政府支付的土地价款的计算口径，不得扩大和缩小。那么我继续讨论允许扣除的土地价款的确定方法和依据。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条规定：当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。又据《国家税务总局关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）第五条规定：《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第五条中，“当期销售房地产项目建筑面积”“房地产项目可供销售建筑面积”，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。必须注意：房地产项目计算当期允许扣除的土地价款时的可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积，也不包括不计容积率的地下车位建筑面积。因此，吉祥公司允许扣除的土地价款为：65,047.20/（65,047.20+11,000.20）*5,000.00=4,300.00（万元）。《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年