营改增后相关税种计税依据探析(土地增值税契税)营改增全面推行后，财政部、国家税务总局《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号，以下称“财税〔2016〕43号文件”）规定，自2016年5月1日起，计征契税的成交价格，从价计征房产税的租金收入，计征土地增值税的转让房地产收入，个人转让房屋、出租房屋的个人所得税应税收入，均不包含增值税，即皆为不含税收入。在实务中，不同情形的业务可能涉及从价计征房产税的租金收入、土地增值税销售收入、个人所得税应税收入、印花税计税依据等，如何计算扣除增值税。下面,以三个模拟案例，就营改增后因增值税缴纳方式，引起的土地增值税、契税、房产税、个人所得税等地方税种计税依据的纠结问题，分别予以阐述，供大家参考。（本文为三个模拟案例之一）增值税、土地增值税与契税的纠结案例：一般纳税人丙房地产公司销售自行开发的房地产项目，取得全部价款11100万元，其受让土地时支付土地价款2220万元。分析：税额计算1：财税〔2016〕36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第二十三条规定：一般计税方法的销售额不包括销项税额，纳税人采用销售额和销项税额合并定价方法的，销售额＝含税销售额÷（1+税率）。第二十二条规定：销项税额，是指纳税人发生应税行为按照销售额和增值税税率计算并收取的增值税额。销项税额=销售额×税率。案例中，纳税人丙公司取得销售收入后，在进行会计处理时以及账簿和财务报表上记载的不含税销售收入及销项税额分别为：销售额＝11100÷（1+11%）＝10000（万元）销项税额＝10000×11%＝1100（万元）税额计算2：财税〔2016〕36号文件附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（三）项第10目规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。按照一般纳税人适用的增值税申报表的填报规定，营业税改征增值税的纳税人，服务、不动产和无形资产有扣除项目的，《增值税纳税申报表》主表第1行“（一）按适用税率计税销售额”应填写扣除之前的不含税销售额。在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第13行设有“扣除后的含税销售额”,将扣除后计算的销项税额（第4行14列）填入主表第11行“销项税额”的相应栏次。该案例中，纳税人丙公司以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额，据以计算和申报的销项税额为：（11100-2220）÷（1+11%）×11%＝8000×11%＝880（万元）问题1：按照财税〔2016〕43号文件规定,土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。丙公司转让房地产取得收入（全部价款和价外费用）11100万元，清算时计缴土地增值税申报“不含增值税收入”时，所称“增值税”，是以取得的全部价款和价外费用11100万元换算成不含税销售额10000万元，计算出的销项增值税1100万元；还是以取得的全部价款和价外费用11100万元扣除支付的土地价款2220万元后的余额8880万元，换算成不含税销售额8000万元，计算出的销项增值税880万元？其转让房地产计缴（非预缴）土地增值税时，应申报的不含增值税收入，究竟是10000万元还是10220万元？《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，简称“70号公告”）规定，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额。如果将70号公告所称的“销项税额”理解为纳税人申报表申报的销项税额，实际就是以销售房地产时取得的全部价款和价外费用减除实际申报的销项税额，为土地增值税的不含增值税的应税收入。丙公司计缴土地增值税时，以转让房地产取得的收入（全部价款和价外费用）11100万元减除实际申报的销项税额880万元，余额10220万元即为计缴土地增值税的“不含增值税收入”。但是，按照财政部印发的《增值税会计处理规定》，“销项税额”与“销项税额抵减”同为“应交增值税”科目下的三级科目（账页专栏），两者不能互抵。因此，其“销项税额”应为1100万元，“销项税额抵减”金额220万元。丙公司计缴土地增值税时，应以转让房地产取得的收入（全部价款和价外费用）11100万元减除账面的销项税额1100万元，余额10000万元即为计缴土地增值税的“不含增值税收入”。问题2：按照财税〔2016〕43号文件规定,计征契税的成交价格不含增