漯河市房地产项目可行性分析报告一、漯河市简况深蓝房地产漯河市位于河南省中南部，是河南唯一的内陆特区城市。现为全国城市环境综合整治优秀城市、全国卫生先进城市、国家园林城市、全国绿化模范城市，荣获了中国人居环境范例奖。郑州深蓝房地产咨询有限公司1948年设立县级市，1986年升格为省辖市，2003年被列入中原城市群，2004年9月再次进行行政区划调整，现辖临颍、舞阳两县和郾城、源汇、召陵三区及一个省级高新技术产业开发区。总面积2617平方公里，总人口253万人，人口密度全省最大，每平方公里达到967人。市区面积77平方公里，市区建成面积35.4平方公里，其中建成区总人口35.03万人。2002年，漯河在全国265个地级以上城市综合实力排序中居第71位。2003年全市国内生产总值为219.9亿元，居全省第16位；2004年在全省城市综合实力排序中居第4位。2005年各项主要经济指标的增幅均创近十年来的最好水平，全市生产总值达到322亿元，比2004年增长15.8%，增幅居全省第3位；地方财政一般预算收入13.2亿元，增长28.1%；城镇居民人均可支配收入7923元、农民人均纯收入3319元，分别增长12.2%和12%。现在的漯河市已经成为河南省新兴轻工业城市，目前已建立了以轻工业为主，集商贸、金融、地产、信息、运输等行业协调发展的综合性开放型经济格局。深蓝房地产根据《漯河市城市总体规划（2001年～2020年）》，漯河城市向南发展空间有限，将主要向东向北发展，城市布局将是“一心一轴四组合”。“一心”指沙南商业中心、沙北行政中心及澧西文教中心组成复合中心。“一轴”指“沙澧河发展轴线，雕琢城市精美的绿色项链，塑造漯河形态特色。“四组合”指沙北、沙南、铁东、澧西四个组团。“把漯河建成经济繁荣，环境优美、社会文明、秩序优良、具有较高知名度，美誉度和较强吸引力、辐射力、带动力的开放型、区域性中心城市。”是漯河近期发展目标。漯河市市区规划期限和规模：近期（2000年~2005年）用地50.5平方公里，人口50万人；远期（2006年~2020年）用地71.4平方公里，人口70万人。二、漯河房地产发展状况截至2005年初，漯河共有82家房地产企业，无一家一级企业，二级企业有7家，三级企业有20家，四级企业19家，其余企业属于暂定资质。2003年以后，一些漯河的上市公司开始涉足房地产，如双汇和银鸽，这些企业起点高，实力雄厚。自2005年以来，一些外地实力开发企业陆续进驻漯河，如建业、中实等公司，直接拉高整体市场价格，将市场竞争的进入门槛提高到一个新的台阶。1、近两年漯河市房地产投资增长迅速，商品房投放面积大幅增加。2006年上半年全市房地产开发建设共完成投资7.2亿元，其中住宅投资完成4.4亿元，商业投资完成2.8亿元，分别比去年同期增长3.4%，2.6%和4.3%。全市开工面积达87万m2，竣工32.6万m2，分别比去年同期增长15.3%和4.6%。深蓝房地产2、与去年同期相比，漯河市房地产市场销售有一定幅度的下降，但价格呈大幅上升趋势，且增长幅度持续平稳。郑州深蓝房地产咨询有限公司2006年上半年批准预售面积达31.12万m2，其中住宅23.49万m2；预售金额达5.3亿元，其中住宅3.1亿元，住宅预售均价1319.7元/平方米。实际销售32.7万m2，比去年同期下降11.2%，其中住宅销售27.6万m2，比去年同期下降15.6%；销售额达5.9亿元，比去年同期下降6.5%，其中住宅销售额达3.36亿元，比去年同期下降7.7%。经过对15个最新办理预售许可证的楼盘价格加权平均，漯河市住宅均价达1217元/m2，其中普通商品住宅价格为1460元/m2，比去年同期增长14.06%。3、住宅销售火热，商业及别墅等高档物业销售下滑。2006年1—6月份房地产市场交易登记新建商品房现售2137件（住宅2000件，其中经济适用房234件，别墅、高档公寓341件；），成交面积达25.33万m2(住宅24.03万m2，占近95%的份额；其中经济适用房2.52万m2，别墅、高档公寓0.60万m2；商业营业用房1.11万m2)，成交金额3.96亿元（住房3.74亿元，商业用房1.917亿元）；住宅的成交价超过1556元/平方米。存量房住宅成交1400套，共15.66万m2，成交额达9760万元，成交均价623元/平方米；商业营业房266件计3.04万m2，成交金额达3292万元。抵押登记50.88万m2，金额达10.04亿元，其中住宅26.46万m2，金额达3.24亿元。4、从价格上来看，漯河整体房价不高，2005年涨价幅度较高。据房管局资料，2006年前三季度的新建商品房销售面积37.98万平方米，成交金额5.16亿元，其中住宅2970