2011年8月·昆明房地产市场调查报告㈠、区域背景：01、昆明、红河、文山，三地签署国际大通道合作协议，预示着滇中、滇南的大开发时代将拉开序幕。02、昆明启动三年的382个城中村中212个改造项目通过规委会审议，启动拆迁项目180个，涉及用地53583亩。市府表示，五年内完成改造的预定目标不变。03、总投资116.9亿，其中向世行贷款3亿美元的昆明市轨道3号线（世行本年度在中国最大的贷款项目），贷款协议签署完成。04、昆明入选“城市环境公职服务”满意度排名前十城市。㈡、行业背景：01、浙南台州于2011年8月25日被确定为第二轮首个限购城市。02、北京房产库存超11万套，按当前销售速度，预期十年方可消化掉库存。03、富力地产董事长李思廉在8月23日的中报业绩发布会上表示：“价格在政府的号召之下，大家只能做出向下的调整。价格方面，我们现在下调了10%；估计会慢慢跌，下半年可能会再跌10%”。04、昆明俊发，滨江俊园二期莱茵8月5日开盘相较一期，价格下调20%。05、租赁管理细则听证会在本年3月17日明确无房产证房屋租赁最高可处3万元罚款。七、区域物业类型、物管及费用与精装修概况㈡、物管及费用概况：物管服务体系的整体提升是本次市调中的另外一个市场亮点。从走访楼盘的情况看，置业顾问除重点推荐项目在综合体方面的优势外，更多强调的就是在物管方面的管家式服务，但就管家式服务的具体内容项，大多语焉不详，有待进一步的调查明确。就所走访楼盘的来看，目前的物管费用区间基本如下：㈢、精装修物业概况：目前市场上的精装修物业，多数趋于中小户型，但金域缇香与俊发系列除外。装修标准从1500-4000元不等，2500元价位段比较常见，均以品牌化建材装修为主，强调建材的品牌品质以及智能化和健康化特征。同一装修价格标准下的装修效果差异也较大。其中4000元标准的以俊发空间俊园为代表，除少量促销品含家电外，其他均不含家电。但智能化马桶、净水过滤器等也是其主倡的亮点。八、区域市场的营销异动情况：㈡、蓄客行为的扩大化与活动营销的频繁化：自2011年3月份昆明调控细则出台以来，区域市场房企在蓄客行为以及活动拓展方面的强度以及数量均有不同程度的加强与扩大。首先表现在蓄客周期与蓄客范围的扩大化方面。典型的现象有：开盘日期一改再改，反复拖延，以力求蓄积足够客户确保开盘时的人气，比如润城；各种俱乐部形式的会员吸纳活动反复开展，比如同德会、经典会、红星俱乐部、城欣会、soho精英会、润城会等等，通过免费入会、多区外展等方式，最大限度获取潜在客户；跨区域营销，多点拓展，扩大传播范围，比如东盟森林、草海时代等，其路牌广告、站台广告的布置早已超出所谓的重点区域范围，延伸到对应的西市区与南市区等；比如春城慧谷（现房），一二手联动，借助二手中介的门店分布，将传播与蓄客范围扩大到主城四区以及周边郊县与邻近城市；比如，同德御锦，启动老带新活动，老客户带来的新客户可额外享受1%的优惠，而老客户则可得800-1500不等的购物卡一张，直接采用泛销售团队的方式扩大拓展店面。其次则表现在活动营销的频繁化方面，比如以临近的红星国际为代表，平均每周一个场次的活动营销，每月1-3场次的外展；而与此相仿的则是，诸如特价房、优惠房、抄底房、超值房、福利房等概念的轮番出击（新亚洲欢乐城）等。在概念炒作之外，以俊发、银海等为代表的地方强企则更热衷于举办新闻发布会、房产投资讲座类的品牌及客户培育活动；而以万科、万达等为代表的则倾向于工地参观类的品质展示活动㈢、普遍可见的强力让利促销：区域市场整体来看，从五月以后，让利促销的各类活动也相对较多，而且幅度也都相对较大。比如：滨江俊园莱茵二期，开盘价即低出一期20%（因市场承接力较强，开盘400套房源就基本售罄，续后再无下文）；奥宸财富广场，公寓前3年共计返利20%，可直接冲抵房款；其他物业节假日限时特惠也给出八折优惠。新都昌商业广场（公寓、商铺），前3年返利25%，可直接冲抵房款，10年内采用返利方式返还全部购房款。益龙万象（商铺），平均返利8%，共返五年，其中前两年的16%，可直接冲抵房款。东盟森林，10万每张的铂金认购卡，购房时直接优惠10%。草海时代，限量特价房在6800的基础上再减700.红星国际，免费会员开盘当日一次性付款优惠5%。除此以外更有其他各类促销手段，如：南亚未来城，三房以内户型（含三房），每买一房减1万；同德锦江嘉园，上半年未售的一楼保留房源则等比例送配4.7米层高底下室；假日城市则送20%-80%不等的面积；其他另有赠送2-8万装修基金的楼盘等……九、客户访问概况：最为命运所屈辱的人，只要还抱有希望，便无所怨惧。这个世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出来的成绩，然后再去强调你的感受。3月