资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估初步成果意见反馈（第二轮）资兴市国土资源局湖南万源土地房地产评估测绘有限公司二O一八年四月十一日目录TOC\o"1-3"\h\z\uHYPERLINK\l_Toc18832第一章资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作概述PAGEREF_Toc188321HYPERLINK\l_Toc2646一、工作的背景PAGEREF_Toc26461HYPERLINK\l_Toc24577二、工作目的与意义PAGEREF_Toc245772HYPERLINK\l_Toc27898三、工作内容、范围与对象PAGEREF_Toc278983HYPERLINK\l_Toc23120四、技术路线与方法PAGEREF_Toc231204HYPERLINK\l_Toc23287五、基准地价评估工作时点PAGEREF_Toc232875HYPERLINK\l_Toc11962六、工作流程、工作进展及下阶段安排PAGEREF_Toc119625HYPERLINK\l_Toc25402第二章资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作成果与分析PAGEREF_Toc254027HYPERLINK\l_Toc25487一、城区成果PAGEREF_Toc254877HYPERLINK\l_Toc16773二、乡镇成果PAGEREF_Toc167737HYPERLINK\l_Toc8563三、公共管理与公共服务用地价格分析PAGEREF_Toc85639HYPERLINK\l_Toc4141四、成果市场交易案例论证分析PAGEREF_Toc414111资兴市公共管理与公共服务用地基准地价评估工作概述一、工作的背景（一）国家对公共服务项目用地基准地价的编制提出了具体要求近年来，为更大程度上发挥市场配置土地资源的决定性作用，通过运用土地租金和价格杠杆，促进土地节约集约利用，《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）和《节约集约利用土地规定》明确提出“国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地的经营性用地，实行有偿使用”。2016年，为进一步完善国有土地有偿使用制度，国土部等八部委联合出台《关于扩大国有土地有偿使用范围的意见》（国土资规〔2016〕20号），提出从以下几个方面出发完善公共服务项目用地政策。一是鼓励供应方式的结构调整，以出让、租赁方式供应能源、环境保护、保障性安居工程、养老、教育、文化、体育及供水、燃气供应、供热设施等公共服务用地；二是推进土地开发模式转变，支持市、县政府以国有建设用地使用权作价出资或者入股的方式提供土地，与社会资本共同投资建设；三是完善技术评价体系，要求市、县政府制定公共服务用地项目基准地价。2017年7月，国土资源部办公厅下发了《关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发[2017]27号）；8月，湖南省国土资源厅《转发国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（湘国土资办发[2017]163号）。文件明确要求：“市、县人民政府依据当地土地取得成本、市场供需、产业政策和其他用途基准地价等，制定公共服务项目用地基准地价。自2017年8月1日开始，各地新发布的基准地价体系应包含公共服务项目用地基准地价。2017年8月1日前已发布的基准地价体系，缺少公共服务项目用地基准地价的，市、县国土资源主管部门应抓紧组织补充制订。”（二）国有土地有偿使用扩围趋势对公共服务项目用地基准地价产生了现实需要为主动适应经济新常态下的经济社会结构转型升级，积极推进深化经济体制改革的各项进程，资兴市近年来大力推进国有建设用地有偿使用的扩围工作。从现实需求来看，部分公共服务用地有偿使用范围正在逐步扩大。一些具有“公共产品”性质的学校、医院、文化、社会福利设施、道路等公共管理与公共服务设施及基础设施，已逐步通过特许经营等收费机制演变为“准公共产品”、“非公共产品”，民间资本逐渐进入了部分具有“准公共产品”的公共设施、基础设施领域。根据土地市场动态监测与监管系统供地数据显示，近十年资兴市供应公共服务项目用地共69.39公顷，其中采用有偿方式出让共15.77公顷，占比达到22.73%。从政府实施地价管理的角度看，城镇土地有偿使用制度改革以来，资兴市建立了以商服、住宅、工矿仓储用地为核心的基准地价及管理体系，未涉及公共服务项目用地。目前，对于采用有偿使用的公共服务项目用地，价格主要参照用地基准地