如果关心房产交易的朋友就更要注意了下面引一文------------------------------------------------------------编者按定金、订金音同字不同但“定、订”这两个同音字在法律上则相去甚远。自本报“律师大讲堂之购房避陷阱”开讲以来已有不少读者来电、来信诉说他们身陷“定金与订金”陷阱之苦。今天本版特选取一个典型案例结合律师的分析让读者分清定金与订金的区别。定金法则定金指合同当事人为保证合同履行由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款。《合同法》第115条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的无权要求返还定金收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。”律师分析从法律角度看定金有双重性质。首先可作为合同的担保以保证合同履行。其次可以起到合同成立的证明作用。此外定金作为一把双刃剑还具有惩罚性。定金作为法定的形式法律有其具体的要求1.形式要件必须签订书面的形式2.数额的限定定金的总额不得超过合同标的的20。“订金”概念不规范不履行合同如数返还现实中很多购房者把“订金”当成定金导致最后无法维权。其实“订金”不是一个规范的概念在法律上仅具有预付款的性质是预付款的一部分是当事人的一种支付手段不具有担保性质。合同履行的“订金”只能抵充房款不履行也只能如数返还。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第118条规定“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等但没有约定定金性质的当事人主张定金权利的人民法院不予支持。”由此可见当事人在合同中写明“订金”而没有约定定金性质的则不能适用定金法则。订金”只是一个文意上的概念而“定金”具有法律上的意义。市房地局对“订金”进行管理只是针对商品房预定过程中不规范的问题进行整顿。房地产开发商及营销公司销售流程中的“小定”阶段中有些“预订单”也符合市房地局对预订协议内容的要求。所以我觉得首先应先划分销售活动的不同阶段在商品房销售中的“小定”与“大定”是两个不同的阶段法律意义也是不同的。然后我们再来学习和理解市房地局的预订规定这样就不会引出异议。其次文意概念的“订金”对于双方的约束力、如何处理“订金”是由双方当事人在协议内容中约定的。而“定金”是个法律概念无论双方当事人是否约定具体的处理内容只要协议中有“定金”条款当某些法律事实发生的时候就必须依照“定金罚则”处理。种种情况说明现在的业主法律意识明显加强了而市房地局的新规定用的是“订金”而不是“定金”也是一种法律意识的体现。“中华人民共和国立法法》已正式实行地方政府及行业管理部门的一些规定不能与国家的法律相矛盾。“定金”的含义已经由《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》作出了明确的诠释“定金”的比例高于千分之五已有最高人民法院的司法解释。所以市房地局只是在法律规定及自己职能范围之内来规范房地产开发企业商品房预订行为。《中华人民共和国立法法》的施行就是为规范各立法部门的立法行为。司法实践中法律和地方性法规及行业管理的规章其法律效力是不同的。定金是指合同当事人为了确保合同的履行依据法律规定或者当事人双方的约定由当事人一方在合同订立时或者订立后履行前按照合同标的额的一定比例不超过20预先给付对方当事人的金钱或其替代物。它是作为债权担保的一定数额的货币它属于一种法律上的担保方式目的在于促使债务人履行债务保障债权人的债权得以实现。签合同时对定金必需以书面形式进行约定同时还应约定定金的数额和交付期限。给付定金一方如果不履行债务无权要求另一方返还定金接受定金的一方如果不履行债务需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后依照约定定金应抵作价款或者收回。订金在法律上是不明确的也是不规范的在审判实践中一般被视为预付款即使认定为一种履约保证这种保证也是单方的它只对给付方形成约束即给付方对收受方的保证。若收受方违约只能退回原订金得不到双倍返还若给付方违约收受方会以种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。定金与订金的区别主要表现在四个方面1、交付定金的协议是从合同依约定应交付定金而未付的不构成对主合同的违反而交付订金的协议是主合同的一部分依约定应交付订金而未交付的即构成对主合同的违反。2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时不发生丧失或者双倍返还预付款的后果订金仅可作损害赔偿金。3、订金的数额在法律规定上有一定限制例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20而订金的数额依当事人之间自由约定法律一般不作限制。4、定金具有担保性质而订金只是单方行为不具有明显的担保性质。可见定金和订金虽只一字之差但其所产生的法律后果是不一样的订金不能产生定金所有的四种法律效果更不能适