广州未来房地产发展趋势分析报告一、广州近几年房地产市场的情况告别了萧条的2008年，广州房地产市场在2009年出人意料地逆流而上，迎来了新一轮的“量增价涨”。2009年11月，广州市十区房屋交易登记21025宗，同比增加87.3%，交易登记面积208.63万平方米，同比增加65.6%，交易登记金额156.57亿元，同比增加75.3%。天河区一、二手楼的交易登记均价居于十区之首。在二手房方面，2009年11月，广州市二手房交易登记面积占房屋交易登记总面积的56.8%，二手住宅交易登记面积占所有住宅交易登记总面积的55.6%。11月，全市十区二手住宅交易登记面积为96.91万平方米，同比增加171.9%，相比2009年10月成交量增加48.4%。2010年，受到政策大力调控的影响，广州十区商品住宅成交面积605万平方米，环比下降38%，全年成交金额755亿，环比下降17%，成交均价上升至12479元/平方米，环比涨幅达到34%；在土地方面，2010年广州市一共成交145幅土地，总用地面积750万平方米，土地出让金362亿元，其中，工业用地占52%，住宅用地占26%。2011年，广州商品住宅市场成交量萎缩，结构性原因导致均价同比略升。2011年广州十区二市商品住宅成交处于低位，1-11月签约成交总量776.5万平方米，月均70.5万平方米，比去年同期减少6.6%。广州外围城区的花都2011年商品住宅成交情况理想，占十区签约总量的31%。传统成交大区的天河、海珠和白云等区则明显萎缩。增城、从化两市采取“限价”不“限购”政策，利好区域楼市，价格优势明显，广州市民投资自住需求被吸引到二市。2012年上半年，在政策预调微调、开发商促销降价，购房者积极探市等各种有利因素的驱动下，广州房地产市场成交显现回暖态势。二、当前房地产市场特征分析广州市房地产市场是全国最具活力的市场之一，迈入新世纪以来，广州市房地产市场承接去年创历史最高水平成交量的大好形势，继续呈畅旺态势：住宅市场异彩纷呈，商业用房市场租售活跃，写字楼市场静中有动。2012年上半年广州市十区二市商品房住宅供应套数约为3万套，合计面积共377.4万平方米，同比2011年同期分别下降16%和11%。2012年1－5月，房地产交易总面积为248.38万平方米，比去年同期增长1.34％；其中二手楼交易面积为37.65万平方米，成交金额为17.06亿元，分别较去年同期增长118.37％和61.56％；市区共收取土地出让金16.4亿元，创历史同期新高。房地产开发逐步走向集团式生产以占据市场大份额和注重经济、社会、环境三统一之路，开发商日益注重品牌效应。消费市场日趋理性、成熟，楼盘的设计、配套、周边环境乃至科技含量越来越为购房者关注。三、发展趋势分析未来20年，是中国作为一个发展中国家崛起的战略机遇期，广州作为珠三角的中心城市，由于重化工业与与第三产业的“双擎带动”，将有可能形成1500万人口的规模。这种有产业支撑的强劲消费态势，将预兆房地产业仍然是广州经济发展的领头羊。另外，珠三角的路网建设与后亚运效应，将给广州房地产带来更大的发展空间。预计广州市房地产市场将呈现以下趋势：（一）房地产市场将进一步规范化。入世作为催化剂，必须加快市场规范化、法制化建设。政府作为宏观调控部门，将依照市场规律，在法规建设、完善服务上进一步下功夫，行政审批行为将逐步减少，从而为企业创造公平、公开、公正的市场环境。（二）市场竞争将加剧，开发商垄断程度加大。入世所带来的开放的市场，必然促进外资的进入，使房地产企业面临新的挑战；同时货币分房的全面实施，使住宅市场从单位集体购买转变为个人分散购买，个人买房对工程质量、环境质量和功能质量都更为挑剔，促使开发商根据市场需求不断提高楼盘素质、完善售后服务。通过激烈的市场竞争，实现优胜劣汰，有实力的大公司脱颖而出，最后形成数量有限的大型房地产开发公司，成为房地产开发的主流，实现规模经营。（三）居住郊区化的趋势更明显。随着广州市行政区域的扩大，未来几年内地铁二、三号线和花都新华轻轨的建成使用，番禺、花都的楼盘将以其成规模的生活小区、良好的生态环境和便捷的交通吸引更多买家，广州市城区的居住、商业结构将相应调整。（四）随着政策法规的健全、市场的规范、市民观念的转变、信息的流畅，广州市房地产市场将进一步繁荣，二手楼交易将继续大幅度增加。二手房市保持快速发展状态，在交易均价稳步增长的支持下，其市场容量将继续扩大，且市场份额有望突破50%。预计有四大利好因素推动二手房市场规模的扩大。第一，二手房交易政策逐步松绑，交易成本降低，因其本身保值增值的特点逐渐成为人们主要投资工具和方向；第二，目前广州市大规模的旧城改造已近尾声，城区土地资源已十分有限，加之城市居住环境的更趋