新城科技园企业孵化器策划方案01加速器：核心价值体系思考探索区域经济的未来也就必须透视高成长企业的特点和需求。虽然不同研究对高成长企业有不同评价标准和侧重点，但评价对象基本集中在创新活力极强的中小企业，评价焦点是发展迅速。德勤标准：将经营至少3年，在最近三个年度中，第一年营业收入不少于5万美元高科技企业定义为高成长企业。中关村标准：企业技工贸总收入规模在2000万元―5亿元之间，其中：总收入在2000万元―5000万元之间，收入增长率达到20%或利润增长率达到10%；总收入在5000万元―1亿元之间，收入增长率达到10%或利润增长率达到10%；总收入在1亿元―5亿元之间，收入增长率达到5%或利润增长率达到10%。总体来看，高成长企业具有成长速度快、创新能力强、发展模式新、专注细分领域等特点。高成长企业对于外部环境具有独特的需求，主要体现在对于服务质量的要求更高、服务内容更加丰富、服务能力更强、服务方式更加个性化。政策优惠加速器：招商推广发展战略注重可感知体验的细节包装：接待中心包装、项目现场包装、销售物料准备。加速器：租售方式本公司对高科技企业客户需求调研结果显示：大多数的高科技企业需求面积都在1000平方米以上，实力较强的大型客户需求面积大部分在3000平方米以上。本项目将来面对的客户租赁需求特点预期如下：3000M2以上(整层或以上)————————核心租户，重点引进；1000～3000M2（标准单元或以上）———主体租户，大量引进；500～1000M2（一半标准单元）—————辅助租户，部分引进；500M2以下（需分割单元面积）--------------少数租户，适量引进。三种运营模式目前房地产项目的运营普遍存在三种方式：只租不售模式，如苏州科技园；只售投资与工业部121投资分析不租模式，如总部基地；租售结合模式，大连软件园。这三种模式各有优缺点。运营模式建议租售结合以租代售灵活组合综合考虑，建议本项目采用单一产权与分散产权相结合的租售结合模式，并保持产权的相对单一性。租赁部分保证发展商获得稳定的现金流，出售部分保证发展商收回部分投资，降低招商风险对投资回报的影响。以租代售更可以促进招商重点企业的锁定。本项目的租赁不仅为获得稳定的现金流收入，更重要的是未来的整体带租约出售的收益，实现本项目的价值增值。本项目的租赁建议有：-客户质量：以知名研发企业或有潜力的中型研发企业为主体客户。-客户租赁面积结构：根据“二八定律”，如果80%的面积被20%的客户占有，物业的投资风险就会增加，因此在客户租赁面积结构上应注意控制风险。客户租约结构：知名企业一般租约为三-五年，相对长期稳定的租约可以提升本项目价值。-租金递增率：至少每三年递增8%以上。-租期结构：如果短期租约比例过高，会增加项目的投资风险，因此小于二年的短期租约比例可低于40%。-客户行业构成：行业相对分散，以避免由于行业衰退而造成的租金回报风险。-投资回报率：税前10%左右-优质的物业管理:园区物业保养完好如初、客户反馈良好、品牌物业管理，均为提升园区价值的重要物业管理因素。