池州市主城区物业管理暂行办法（送审稿）正文说明第一条为加强物业管理活动，规范市场秩序，切实提高物业服务水平，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于池州市主城区范围内的物业管理活动。第三条物业管理工作应当坚持“条块结合、以块为主、属地管理”的原则，遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。第四条健全“市、区、街道、社区”四级管理体制，实行政府主导、市场运作、重心下移、扁平管理，建立健全“市住建部门强化管理、贵池区政府、街道办事处具体负责、各职能部门密切配合”的物业管理工作运行机制，把物业管理作为社区建设的载体和重要组成部分，推行社居委(楼道长)与业主委员会、物业服务企业“三位一体”的社区物业管理模式。（一）市住房和城乡建设委员会(以下简称市住房城乡建委)是全市物业管理的行业主管部门。主要职责是：负责研究制定本地物业管理规章制度；监督管理本地及外地来池物业服务企业资质和物业专项维修资金；制定检查考核标准；组织开展达标创优活动，建立物业服务企业信用档案，落实开发项目物业设施配套等工作。市规划部门应加强新建物业的公共配套设施、市政基础设施、物业管理服务设施的规划管理，保障物业交付使用后物业管理的顺利进行。物价、民政、城市管理行政执法、市容、环保、工商、公安（消防）等有关职能部门及供水、供气、供电等专业单位应当结合各自职能和职责分工，密切配合，齐抓共管，共同做好物业管理的有关工作。（二）贵池区住房和城乡建设委员会(以下简称贵池区住房城乡建委)具体负责主城区范围内（含站前区、开发区、齐山平天湖旅游度假区）物业管理活动的监督管理工作。主要职责是：贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；对物业服务企业进行指导和监督；负责物业专项维修资金使用初审、现场核实并组织实施；负责老旧小区综合整治的组织实施；负责指导业主大会和业主委员会的成立及备案工作；调解物业管理中的纠纷，及时处理相关投诉；负责对街道、社区物业管理日常考核工作等。（三）街道办事处成立物业管理办公室，具体负责物业管理工作，配备2-3名专兼职工作人员,明确一名科级分管领导负责。主要职责是：负责组织业主大会成立和业主委员会选举、改选、换届工作；负责物业服务企业的考核和备案工作；指导、监督业主委员会日常活动；负责社居委、业主委员会联席会议的召集；监督、指导辖区内物业服务企业按照物业服务合同履行义务；帮助物业服务企业解决在物业合同履行中遇到的困难和问题，调解物业管理中的纠纷，及时处理相关投诉，协调物业管理与社区建设之间的关系等。（四）社区居民委员会应确定具体人员，做好物业日常管理工作。主要职责是：协助街道办事处组织辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作；协助街道办事处对业主大会和业主委员会的活动进行日常指导、监督；及时调解物业管理中的纠纷，及时反映居民意见，指导和监督物业服务企业开展工作，指导和督促楼(道)长做好小区居民楼物业管理工作，维护社区居民的合法权益。第五条新建物业在预(销)售前应落实前期物业管理，制定前期物业管理方案及临时管理规约，并征询贵池区物业管理主管部门、物业所在地街道办事处、社居委意见。其中3万平方米以上的建设项目（包括市、区政府建设的廉租房、安置房项目），应通过公开招标方式选聘前期物业服务企业。前期物业服务等级、收费项目和收费标准等内容纳入商品房销售合同，临时管理规约由商品房买受人在签订商品房销售合同时一并签字确认。第六条新建房地产开发项目，应当按照规划总建筑面积，按以下比例无偿提供物业服务用房，并由规划、国土部门纳入国有土地出让前置条件。规划总建筑面积在5万平方米以下的，按照不少于100平方米配置；5万以上25万平方米以下的，按照不少于2‰配置；25万平方米以上的，超过部分按1‰的标准配置。物业服务用房应当是独用成套房屋，具有独立的使用通道，配备水、电、通讯等基础设施，具备办公条件。位置应设在住宅区中心区域或主出入口附近。储藏室、值班室、警卫室等不得作为物业服务用房。建设单位应当在规划报建图中明确标明物业服务用房的位置和面积，纳入建设配套项目计划，与建设项目同步交付使用。规划部门要在建筑工程规划许可证中注明物业服务用房的位置和面积。房管部门要对物业服务用房独立测量、计算面积（其面积不计入公摊的公用建筑面积内）。物业服务用房所有权归物业管理区域内的全体业主共有，用于物业服务活动和业主活动，任何单位和个人不得擅自买卖、抵押或者改作他用。第七条街道办事处要按照行政组织和业主自治相结合的原则和规定程序，建立健全业主委员会制度。业主委员会的组成人员，原则上从社区居委会、物业管理区域内离退休人员、热心公益事业人员中推荐人选。业