山西中之元管理咨询有限责任公司物业管理实务第三章物业管理的前期介入物业管理第一节规划设计介入规划设计人员侧重于依据技术标准和建筑规范进行规划与设计，往往忽视了物业管理的特点和需求，这就要求物业公司事先应根据房地产开发商的投资规划、物业档次、建筑规模、环境与道路规划、居住人口数量等前提条件，从建筑设计、环境设计、设施设备选型及安装、降低管理成本、提供优质服务等方面入手，在规划设计阶段向开发商提出合理化建议。物业管理早期介入物业管理早期介入一)、配套设施的完善对于一个较大型的居住小区而言，开发商应根据周边区域环境着重考虑幼儿园、学校、生活服务功能（如商业、饮食、邮政、银行、娱乐健身等）、供热系统、垃圾站等配套设施，而作为物业公司应关注以下几点。1、这些配套设施在小区内的布局是否合理、是否方便、是否有利于将来在小区内形成一个中心服务区。2、这些配套设施对住户是否会造成某些干扰或影响（如噪音、气味、环境卫生等）。3、这些配套设施是否便于物业公司对它们进行管理（如环境管理、交通和治安管理、垃圾清运等）。二)、物业基本状况物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据，只有了解这些基本状况，物业公司才能有效参与前期管理。物业基本情况包括以下几个方面：1、未来小区的档次、人口密度和数量。2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况。3、附属建筑物的使用功能和建筑面积。4、区内环境及周边环境，包括景观及绿化面积、公共设施。5、公建区域及面积。6、小区出入口及区内道路。7、公共设备，如供电系统、给排水系统、供热系统、中水系统、电梯、通风及空调系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统。8、停车场（库）等的基本状况。三)、水、电、气供应容量物业公司参与水、电、气供应容量的原因在于：设计人员一般只依据国家标准进行设计，但是国家标准只是一个带有普遍意义的基本规定，而实际情况则多有不同；物业公司根据多年的管理经验，对小区的实际能源需求量及潜在的能源增长需求量，较之设计人员有着更全面的了解。因此，物业公司在对小区物业基本状况了解的基础上，应详细测算水、电、气的真实供应容量，以避免将来遭遇“瓶颈”问题。除以上需要物业公司参与设计规划的主要项目外，对于建筑材料的选用、小区公建的规划、自行车棚的布置、健身场所的规划、景观和绿化的规划、物业办公场所的设计等等项目均应提出合理化的建议及草案。第二节建设施工介入建设施工介入工作主要有以下几个方面。1、从用户角度参与对设计的修改、洽商，跟进各项设计在施工中的落实情况，及时根据实际情况提出调整，改进不合理设计和不合理施工，所有这些都应进行记录。2、协助监理单位对各项工程施工质量进行监督，建设优质物业。各专业工程技术人员要深入现场，跟进工程进度，不仅要检查施工质量，更重要的是要通过跟进施工掌握隐蔽工程的状况。3、掌握水、电、气、暖、通风、空调、各类弱电工程（消防监控系统、安防和电梯监控系统、通信和宽带系统、有线电视系统等）的管线关键部位的布局和走向并进行记录，这对日后的管理和维护非常重要。4、在开发商或施工单位的要求下，为售楼处、样板房或施工现场提供保安、保洁等服务。5、协助开展工地管理，维持秩序，保障施工通道的畅通，对施工现场的安全防火进行监督、管理等工作。6、对材料、器材、设备的质量、品牌进行验证，避免施工中使用质量差的材料、器材、设备。7、在设备的安装、调试阶段，物业公司各专业工程技术人员必须深入现场，跟踪工程进度，以充分了解设备的技术状态和技术性能。前期物业管理2.1前期物业管理与早期介入的区别1.前期物业管理与早期介入的阶段划分物业开发项目立项阶段规划设计阶段施工建设阶段早期介入销售阶段竣工验收阶段承接查验阶段入住阶段前期管理业主大会选聘物业管理企业阶段2.2前期物业管理与早期介入的区别1.前期物业管理与早期介入的阶段划分2.前期物业管理与早期介入的区别2.3前期物业管理的内容1.常规服务内容2.特殊内容（1）物业管理项目前期运作（2）管理制度的制定与完善（3）档案资料的归档方法2.4工程质量保修1.物业工程质量保修的类型2.物业的保修责任3.保修期限4.工程质量保修的处理第三节接管验收的条件接管验收的首要条件是竣工验收合格，接管验收的基本条件如下：1、一个物业项目不论是全部接管验收还是分期接管验收，都必须达到“七通一平”。“七通”指通水、通电、通气、通暖、通路、通信、通电视；“一平”指楼前楼后场地平整、无杂物或建材堆积。2、电表、水表、燃气表到户。3、楼内公共区域及户内干净整洁，门窗玻璃明亮，厨房、卫生间各设施、管道清洁干净，地漏不堵塞。4、生活用