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万科别墅初探文/上海中原研究咨询部二级市场研究组前言作为中国房地产行业的领军企业,万科集团始终引领着行业的发展方向,无论是其情景式花园洋房,还是全面居家解决方案,都被行业内其他企业学习和效仿,如今,万科又提出“住宅产业化”,可以看出,万科在推动中国住宅产业发展的道路上付出了许多,也收获了许多。万科集团自1992年进入上海市场以来,植根15年载,开发了许多出色的产品,尤其在别墅产品方面,更是个个堪称经典,其在上海的发展大致经历了三个发展阶段:第一阶段:迎合潮流,第一阶段:迎合潮流,探索本土市场上世纪九十年代初,以“西郊花园”为切入点,万科进入上海市场。这一阶段,基本上是探索上海高档住宅消费需求、单纯地迎合市场的初级阶段。在产品设计上,更多的是依据设计师想象的居住者需求来创造。在户型上,也只是单纯地追求面积的放大,基本缺乏空间设计的概念。代表作:“西郊花园”第二阶段:客户细分,第二阶段:客户细分,个体意识觉醒2000年之后,万科连续推出“兰乔圣菲”、“蓝山小城”和“燕南园”等一批别墅项目,在房地产高端市场再次发力。这一阶段在建筑文化的探寻上,万科开始确立自己的建筑观。在尊重自然、尊重文脉的原则上,主动创造住宅的产品形式。这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现,住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。代表作:“兰乔圣菲”、“蓝山小城”、“燕南园”第三阶段:资源整合,第三阶段:资源整合,拓展国际视野2006年,万科迈入了全新的第三阶段。以红郡为代表,万科别墅产品更具国际化视野,更全面、系统整合了万科20多年来在房地产行业的资源,这意味着万科正在开启一个新的历史阶段,引领更加完美的别墅生活。在产品的创造过程中,万科珍视生活的本质,回归生活的本原。无论是一块红砖的使用、收纳空间系统的建立、地下室的设计,以及全装修的概念引导,别墅建筑愈发亲近生活本身需求。代表作:“红郡”我们相信,通过全面的了解万科别墅的发展历程和产品结构,有助于我们更好的总结现有别墅的发展情况,并对别墅将来的发展方向做出较为准确的判断。目录一、万科别墅市场剖析21、区位特征.22、供求与价格.33、小结.4二、万科别墅产品研究41、建筑风格与建筑材料.52、平面布局与景观设计.63、花园、地下室以及停车位.84、材料设备与装修标准.95、户型面积.96、国际家居解决方案——万科红郡.107、小结.12三、推广与客户初探121、广告推广.122、客户分类.12四、结论与思考13一、万科别墅市场情况研究1、万科别墅所在的区位特征、目前,上海万科较为典型的纯别墅项目有4个,分别是位于浦东曹路板块的“万科蓝山”(独栋命名为“万科深蓝”)、闵行沪闵路板块的“万科燕南园”、闵行华漕板块的“兰乔圣菲”以及同为华漕板块的“万科红郡”。其中有三个位于闵行区。曹路板块——别墅市场暂不成熟别墅市场暂不成熟曹路板块地处浦东新区东部,南距浦东国际机场仅20公里,北邻外高桥保税区,西与金桥出口加工区相接壤。北面的翔殷路隧道于2005年底贯通,大大缩短与城市副中心五角场的距离。目前的购房群体主要有:一、当地及周边研发机构的中高层管理人员;二、高校的教师;三、动迁户;四、金桥出口加工区、外高桥保税区的白领;五、部分为来自浦西杨浦和虹口的购房者,该板块别墅市场并不成熟,仅有万科蓝山一个别墅项目。沪闵路板块——新兴别墅板块,典型居家生活别墅区新兴别墅板块,沪闵路板块新兴别墅板块这个区域中的别墅楼盘其实都可以算是居家生活别墅区,虽然离市区的距离不近,但并不远离尘嚣,靠着各个板块的成熟配套以及轨道交通、外环线、公交路线等多种便捷的出行方式,很容易让它成为购房者的第一居所。目前这里的别墅项目都为市场接受程度较高的联排、双拼以及部分小独栋别墅。控制较好的总价以及便捷的生活使其成为目前市场上关注程度相当高的新兴别墅板块。华漕板块——打造涉外中高档别墅打造涉外中高档别墅华漕板块华漕板块位于闵行最西北部,东与长宁区龙柏街道相接,西与青浦区相邻,南与七宝镇相连,北以吴淞江与嘉定区为界。华漕板块自2003年起开始走入了别墅发展史。由于该板块聚集了多所知名国际学校,如美国学校、新加坡学校、韩国学校、英国学校、德法学校、西华国际学校和台商子弟学校,另一方面因为这里已经聚集了相当多的外籍人士,因此,该板块理所当然成为打造涉外中高档别墅区域。从万科别墅分布的板块不难看出,无论是成熟别墅区还是不成熟别墅区,无论是经济型别墅还是中高档别墅,万科都有涉足,但这些别墅在地理位置上有一个共同点,即都为近郊别但这些别墅在地理位置上有一个共同点但这些别墅在地理位置上有一个共同点,即都为“近郊别墅”。。2、供求量与价格分析、据网上房地产数据显示,上海万科四个纯别墅项目自2004年起,