估价案例分析关于《廊坊市圣龙房地产开发有限公司抵押位于东外环王寨村一宗批发零售用地（部分）的国有土地评估》的估价报告案例分析姓名：王玲玲资格证书号：2011130072实践单位：北京博林不动产评估有限公司基本情况1、实践项目名称：廊坊市圣龙房地产开发有限公司抵押项目涉及的位于东外环王寨村一宗批发零售用地（部分）国有建设用地使用权价格评估=1\*GB2⑴宗地概况：估价对象坐落于东外环王寨村，位于广阳区东环路商业带，土地登记用途为批发零售用地，土地使用权类型为出让，估价对象为整宗土地的一部分，整宗土地使用权面积为33599.45平方米，土地使用权终止日期为2049年06月24日，估价基准日（2012年9月12日），土地剩余使用年期为36.78年，其中本次评估土地使用权面积为6666.67平方米，位于该宗土地的西南部，该地块面积、通行条件等决定其可独立使用，故本次评估视为单宗土地。根据委托方出具的勘测图，评估宗地形状较规则，土地开发程度为实际开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通下水、通上水、通暖、通燃气、通讯）及宗地红线内“七通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通暖、通燃气、通讯及场地平整），估价对象地上建有两栋房屋：一栋为三层混合结构商业楼，现作为回家看看饺子城使用；另一栋为混合结构平房，现作为4S店使用，均未办理《房屋所有权证》。根据委托方提供的规划设计条件，估价对象所属建设项目的整体规划容积率≤3.2，本次估价对象东部尚未完成建设，规划容积率与整体一致。=2\*GB2⑵地价定义：本次估价设定估价对象土地用途为批发零售用地，土地使用权类型为出让，土地使用年限为36.78年，容积率以规划容积率的上限3.2为准，开发程度为宗地红线外“七通”（通路、通电、通下水、通上水、通暖、通燃气、通讯）及宗地红线内场地平整；2、参加项目时间：2012年9月12日至2012年9月14日。实践活动内容简述：1、该项目是为廊坊市圣龙建筑安装工程有限公司融资提供价格依据，相比于其他项目，估价对象特点在于其部分完成建设并投入使用，部分未建，估价人员考虑到项目的整体性并结合委托方提供的相关资料，在容积率设定时，以估价对象所处项目的整体容积率进行设定；另外估价对象的土地使用权人为廊坊市圣龙房地产开发有限公司，而贷款人为同一法人名下的廊坊市圣龙建筑安装工程有限公司，属于质押贷款，本次评估前，已与委托方确认：质押双方签订了质押合同，并且经由抵押权人同意，不存在法律纠纷，资产占有方自愿将其名下土地为廊坊市圣龙建筑安装工程有限公司贷款使用。2、选择估价方法的依据根据《城镇土地估价规程》（以下简称《规程》），通行的估价方法有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、基准地价系数修正法等。估价方法选择应按照地价评估的技术规程，根据当地地产市场发育情况，并结合估价对象的具体特点及估价目的等，选择适当的估价方法。=1\*GB2⑴不适宜使用的估价方法成本逼近法：估价对象为未开发完整的商业用地，其地价与现在及未来的开发价值关系密切，从成本累加方式得出的积算价格难以体现商业用地的价格水平，故不宜采用成本逼近法进行评估。收益还原法：估价对象为未开发完整的商业用地，无现实收益，且未来收益也不易于准确量化，考虑到评估的可操作性，故本次评估不采用收益还原法。⑵适宜使用的估价方法基准地价系数修正法：首先，廊坊市现行基准地价估价基准日是2011年1月1日，于2012年7月1日政府颁发文件开始执行，未超过三年，时效性强，具备使用基准地价系数修正法前提条件。其次，估价对象土地登记用途为批发零售用地，估价设定用途为批发零售用地，土地用途符合基准地价系数修正法适用范围。最后，估价对象位于东外环王寨村，处于廊坊市现行基准地价商业三级地覆盖范围内，有相应完善的宗地地价修正体系，各项参数选取依据也比较充分，具备使用基准地价系数修正法进行评估的必要条件。故可选用基准地价系数修正法进行评估。市场比较法：估价对象所在区域土地市场发达，市场交易比较活跃，有充足的具有替代性的土地交易实例，符合市场比较法应用条件及适用范围。根据估价人员在估价对象所在区域内的实地调查走访获得一手信息、在廊坊市国土资源局查阅的卷宗资料和对在中国土地市场网等相关网站搜索的相关信息整理，最近三年与估价对象同一供需圈范围内正常交易实例较多，且与估价对象用途基本相同，土地条件基本一致，且获取的交易实例来源可靠，数据真实，具有可替代性，所以适宜采用市场比较法。假设开发法：估价对象为未开发完成的商业用地，有明确的规划条件，适宜选用假设开发法，但估价对象所属项目建设的商业类型较为复杂，且未来不动产价值预测较为困难，相对于基准地价系数修正法和市场比较法，假设开发法测算结果有一定